آخرین خبرها
صفحه اصلی » جرائم اینترنتی و رایانه ای در اصفهان » آموزشی » وکالت بلاعزل، معضلات و راهکارها

وکالت بلاعزل، معضلات و راهکارها

وکالت بلاعزل، معضلات و راهکارها

دکتر اسداله لطفی [۱]

روح اله عربیان [۲]   منتشر شده در مجله مدرسه حقوق کانون وکلای دادگستری اصفهان

چکیده

دفاتر ثبت اسناد رسمی برای ثبت سند انتقال مالکیت اموال غیر منقول از دو روش تنظیم سند قطعی غیر منقول و تنظیم وکالتنامه بلاعزل استفاده می نمایند. در خصوص تنظیم وکالتنامه بلاعزل دو مشکل اساسی وجود دارد. اول اینکه با به وجود آمدن برخی از عوامل انحلال وکالت ، از جمله فوت موکل (که فروشنده ملک می باشد) وکیل باید به دادگستری مربوطه مراجعه و اقدام به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند بر علیه وراث موکل نماید. این امر موجب تراکم پرونده های مطروحه در دادگستری و از عوامل إطاله جریان دادرسی و سردرگمی مردم در نحوه تنظیم سند می گردد. دوم اینکه چون در وکالت بلاعزل سند همچنان بنام موکل باقی است و فقط اصل سند و برگه وکالتنامه در اختیار وکیل قرار می گیرد موکل می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد اقدام به گرفتن سند المثنی کرده و ملک را به شخص ثالث انتقال دهد یعنی عملاً ملک را به دو نفر بفروشد. این مقاله در صدد یافتن راه حلی مناسب برای جلوگیری از بروز این نوع معضلات در خصوص وکالت بلا عزل می باشد.

واژه‎های کلیدی: وکالت ، وکالت بلا عزل ، سند قطعی منقول، سند قطعی غیر منقول، سند وکالتنامه،

مقدمه

       اشخاص در پاره‌ای از موارد به‌گونه‌ای که امروز نیز رایج است به دنبال ایجاد یک رابطه پایدار (وکالت غیرقابل فسخ ) و حتی گاهی غیرقابل انفساخ هستند بدین منظور روی به وکالت بلاعزل می‌آورند و از آن استقبال می‌کنند. به ظاهر وکالت بلاعزل وکالتی است که موکل حق عزل وکیل را ندارد و همچنین وکالت بدون استعفاء وکالتی است که وکیل فاقد حق استعفاء است اما اصطلاح نخست در میان مردم و عرف دفاتر اسناد رسمی هنگامی به کار می‌رود که موکل علاوه برنداشتن حق عزل، انجام مورد وکالت را نیز از دست می‌دهد واقعیت این است که باید قصد طرفین و تراضی آن‌ها را جستجو کرد و باید توافق آن‌ها را مورد بررسی قرارداد. ماده ۶۷۹ ق. م مقرر می‌دارد «‌موکل می‌تواند که هروقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در عقد لازمی شرط شده باشد.» با اینکه ظاهر این ماده و عنوان وکالت بلاعزل که در میان مردم رایج است، به اسقاط و از بین رفتن حق عزل موکل انصراف دارد اما نباید به ظاهر آن اعتماد کرد چون مفاد این ماده اختصاص به موکل ندارد و درباره استعفای وکیل نیز اجراء می‌شود. از ماده ۶۷۹ قانون مدنی چنین مستفاد می‌شود که وکالت با شرط شدن در ضمن عقد لازم غیرقابل فسخ می‌شود هرگاه عقد جایز در ضمن عقد لازمی شرط شود عقد جایز غیرقابل فسخ می‌شود(امیری قائم‌مقامی، عبدالمجید؛ ، ۱۳۷۴ ج ۲/ ۱۵۹)  این گفته به زعم نویسندگان در جایی است که عقد جایز به‌صورت شرط نتیجه در ضمن عقد لازم درج شود (کاتوزیان، ناصر؛ ۱۳۸۲ ج ۱، ش ۲، / حسن امامی، ۱۳۷۵ ، ج ۴ ص۱۵۷ ) زیرا تنها در این صورت است که عقد جایز جزء آثار عقد لازم می‌شود و به تبعیت از عقد اصلی غیرقابل فسخ می‌گردد. به نظر می‌رسد مبنای این عقیده مشهور ، مفاد ماده ۶۷۹ ق. م و استفاده از ملاک آن در سایر عقود جایز است مطابق این ماده موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل و یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد. برای ارزیابی این عقیده و پاسخ به این پرسش که آیا عقود جایز که اکثر آن‌ها إذنی هستند با شرط شدن در ضمن عقد لازم غیرقابل فسخ می‌گردند؟ چنانچه گفته شد قانونگذار در عقد وکالت پذیرفته است که هرگاه این عقد به‌صورت شرط نتیجه در ضمن عقد لازمی شرط شود، غیرقابل فسخ می‌شود (ماده ۶۷۹). این حکم از فتوای مشهور در فقه امامیه گرفته شده است ( شهید ثانی ، ۱۴۲۴ ه.ق ،ج ۱ ص ۲۹۹، / محقق کرکی، ج ۵ ص  ۸۵، / سید محمد کاظمی یزدی، ۱۴۱۲ ه.ق ، ص ۱۶۴ ) عقود إذنی با قرار گرفتن در ضمن عقد لازم به هیچ وجه ماهیت خود را از دست نمی‌دهند و تبدیل به عقد لازم نخواهند شد. باید پرسید مگر با شرط شدن عقد اذنی در ضمن عقد لازم وابستگی اذن به اراده طرفین از میان می‌رود تاگفته شود عقد إذنی غیرقابل فسخ می‌شود؟ اگر این چنین است چرا عقد اذنی که در ضمن عقد لازم شرط شده با فوت یا حجر یکی از طرفین منحل می‌شود؟ آیا دلیل انحلال جز از بین رفتن اذن است؟ به نظر می‌رسد غیرقابل فسخ شدن عقد وکالت در این ماده به معنای لازم شدن عقد وکالت نیست بلکه به معنی التزام به عهدی است که در ضمن عقد لازمی طرفین به آن متعهد شده‌اند و لزوم وفای به عهد و قاعده‌ی «المؤمنون عند شروطهم» و اصل حاکمیت اراده و ماده ۱۰ ق. م ایجاب می‌کند که طرفین باید به عهد خود پایبند باشند ولی نمی‌توان از ماده ۶۷۹ قانون مدنی لزوم عقد وکالت را برداشت کرد.

امروزه با توجه به اینکه بیشتر اموال غیر منقول و بخصوص آپارتمانهای مسکونی در رهن بانکهای مختلف بوده و همچنین بعلت سهولت انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول با وکالت بلاعزل بیشتر نقل و انتقالهای اموال غیر منقول و در مواردی منقول با تنظیم وکالت بلاعزل در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود. با توجه به معضلات و مشکلات حقوقی و قانونی که در تنظیم وکالت بلاعزل وجود دارد شایسته است تمهیداتی در این خصوص توسط مراجع ذیربط اندیشیده شود لذا در این مقاله ابتداء جائز بودن عقد وکالت و برخی مفاهیم مشابه این موضوع بررسی گردیده و در ادامه با ارائه راه حلهای حقوقی و قانونی در این خصوص سعی بر تحلیل و ارائه راه حل این معضلات در وکالت بلاعزل شده است.

جایز بودن عقد وکالت

عقد را از لحاظ قابلیت انفساخ و التزام، به دو دسته تقسیم می‌کنند. لازم و جایز؛ عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین حق انفساخ و برهم زدن آن را ندارند مگر در مواردی که قانون معین کرده باشد. در مقابل، عقد جایز آن است که هر یک از طرفین، هر وقت که بخواهند بدون دلیل، می‌توانند آن را فسخ نمایند. وکالت از جمله عقود جایز است؛ بدین معنا که وکیل یا موکل، هر زمان که اراده کنند، می‌توانند عقد را فسخ نموده و فسخ آن را به دیگری اعلان نمایند. عقد وکالت، هیچ التزامی برای نگه‌داری رابطه حقوقی میان وکیل و موکل پدید نمی­آورد. یعنی وکالت از عقود جایزه است و هر کدام از وکیل یا موکل می‌تواند هرگاه خواست عقد را بر هم زند؛ این سخن به آن معنا نیست که آثار و تعهد­ات حاصله از عقد وکالت اعتبار و احترام ندارد. بلکه تا هنگامی که عقد باقی است، دوطرف ملزم به اجرای مفاد آن هستند و همچنین تعهداتی که در ایام وکالت پدید آمده است، دارای اعتبار قانونی می‌باشد. اثر برهم زدن عقد مربوط به آینده است در گذشته تأثیری ندارد.

مشهور فقهای امامیه وکالت را از زمره عقود جایزه شمرده­اند. ( نجفی، شیخ محمدحسن؛ ۱۳۹۴ ه.ق ، ج۲۷، ص ۳۵۶٫ / محمد جواد مغنیه؛ ۱۳۸۳ ه.ش ، ج۴، ص ۲۴۰٫ / شهید ثانی؛ ۱۴۲۴ ه.ق ، ج۵، ص۲۴۴؛ / شهید ثانی؛ ۱۴۱۷ ه.ق ، ج۴، ص ۳۶۹٫ / یوسف بحرانی؛ ۱۹۹۳ م ، ج۲۲، ص۱۵٫ / امام خمینی؛ ۱۴۱۶ ه.ق ، ج۲، ص۴۴٫ / سید محمد صادق حسینی روحانی؛ ۱۴۱۴ ه.ق ، ج۲، ص۲۴۳ / خویی، ۱۴۱۰ ه.ق ، ج۲، ص۲۰۰ ) این دیدگاه در ماده ۶۷۹ قانون مدنی ایران هم ، مورد تصریح قرار گرفته است: «موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند، مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل وی در ضمن عقد لازم شرط شده باشد». از ماده ۶۸۱ قانون مدنی ایران، جایز بودن استعفای وکیل هم استفاده می‌شود.

در عقد جایز هر یک از طرفین هر زمان بخواهند می‌توانند عقد را بر هم بزنند حال آنکه در عقد لازم ضمن اینکه طرفین ملزم به ایفای تعهدات خویش می‌باشند، حق فسخی برای ایشان متصور نیست مگر در مواردی که قانون یا شرع آن‌ها را مشخص کرده است. عقد جایز با مرگ، جنون، بی‌هوشی و سفاهت هر یک از طرفین یا هر دوی ایشان منفسخ می‌گردد. ( شهید ثانی، علی بن زین‌الدین؛ ج۴، ۱۴۱۷ ه.ق ، ص۳۶۹/ امام خمینی ، ج۲، ۱۴۱۶ ه.ق ، مسأله ۲۲۶۸/ بهبهانی، ۱۴۱۳ ه.ق ، ج۲، ص۴۷۱٫) حال آنکه عقد لازم در صورت بروز چنین حوادثی همچنان بر قرار می‌ماند. ( ماده ۹۵۱ قانون مدنی ) مثلاً در مورد وکالت اگر وکیل یا موکل بمیرد، یا دیوانه یا سفیه شود، عقد خود به خود بر هم می‌خورد. اما در مورد بیع که یک عقد لازم است فوت یا جنون یا سفاهت فروشنده یا خریدار بعد از انجام بیع در معامله مؤثر نیست و عقد را بر هم نمی‌زند؛ بلکه ورّاث بایع یا مشتری قائم‌مقام او خواهند بود. برخی از فقهای امامیه ( طباطبایی یزدی، سید محمدکاظم؛ ، ۱۴۱۵ ه.ق ، ج۲، ص۱۷۰٫ محقق اردبیلی، ۱۴۰۳، ج‌۹، ص: ۵۳۹‌ ) این قاعده را به‌طور کلی نپذیرفته‌اند و به آن خدشه وارد کرده و ادعای اجماع و اتفاق نظر راجع به انفساخ عقود جایز را در صورت فوت و جنون، بر فرض پذیرفتن آن ناظر به عقود اذنی دانسته‌اند نه عهدی مانند هبه که اذنی نیست. البته به نظر می‌رسد که طرفین قرارداد چنین حقی را داشته باشند که بتوانند حسب توافق، عقود جایز را به نحوی انشاء نمایند که با موت، جنون و سفاهت یکی از ایشان عقد منفسخ نگردد؛ چرا که جایز بودن عقد جزء طبیعت و ذات آن نیست و اغلب یک قاعده آمره نیز به شمار نمی‌آید. ( صفایی، سید حسین؛ ۱۳۸۴ ه.ش ، ص ۲۵ ) برای این منظور می‌توان به «اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها» و قاعده فقهی «العقود تابعه للقصود» استناد کرد. مثلاً در مورد وکالت، طرفین قرارداد می‌توانند بر لزوم آن و عدم امکان فسخ به دلخواه یکی از ایشان تراضی کنند. ماده‌ی ۶۷۹ قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد: «موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند، مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد». این ماده موردی را فرض می‌کند که وکالت با عدم عزل وکیل، به‌صورت شرط، ضمن عقد لازمی (مانند بیع و نکاح) آمده باشد. در این صورت وکالت، به پیروی از عقد خارج لازم، وصف لزوم پیدا می‌کند و دیگر طرف قرارداد نمی‌تواند، مانند عقد جایز، هر وقت بخواهد آن را بر هم زند. ( شیخ انصاری، مرتضی، ۱۴۱۸ ه.ق ، ج۲، ص۲۱۴/ طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم، ۱۴۱۹ ه.ق ، ج۲، ص۵/ جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ۱۳۶۸ ه.ش ، ش۳۳۵/ غروی نائینی، محمد حسین، منیه الطالب، ۱۴۱۳ ه.ق ، ج۲، صص۲ـ۳٫ )

       مشهور فقهای امامیه شرط وکالت در هر عقد لازم را پذیرفته‌اند ( طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم ، ۱۴۱۹ ه.ق ، ج۲، ص۵ / عبدالرحمن جزیری ، ۲۰۰۴ م ، ج ۳، ص ۲۰۶ ) در تعلیل و توجیه سلب حق عزل چنین گفته‌اند چون عقد جایز از عقد لازم کسب لزوم می‌کند و به‌صورت تعهد فرعی در می‌آید مادام که عقد اصلی به قوت خود باقی است تعهد فرعی نیز معتبر است و شخصی که چنین تعهدی کرده است فاقد حق عزل می‌باشد اما اگر شرط وکالت در ضمن عقد جایزی باشد، اعتباری بیش از عقد جایز کسب نمی‌کند در نتیجه می‌توان با فسخ عقد اصلی عقد جایز را که به‌صورت شرط در‌آمده است فسخ نمود . محمد جواد مغنیه در کتاب فقه الامام الصادق (ع) می‌نویسد: «اِنّ الوکالهَ تصیرُ لازمهً اذا أُخذت شرطاً فی ضمنِ عقد لازمٍ و کما لو باعه شیئاً و اشترط علیه ان یکون وکیلاً من قبله فی شیء معین فیصبح وکیلاً بمجرّد انعقاد العقد و لیس اَن یعزله و هذا من باب شرطٍ النتیجه و هی الاثر المترتب علی العقد و یسمّی التزام فی ضمن التزام امّا لو اشترط ان یقیمَه وکیلاً ان یجری معه عقدَ الوکاله فعلیه ان یعزله بعد التوکیل الّا اذا اشترط علیه عدم العزل فیجب علیه الوفاءُ بالشرط لحدیثِ «المومنون عند شروطهم». ( محمد جواد مغنیه ،  ۱۳۸۳ ه.ش ، ج ۴ ص ۷۶ )

درتوضیح مطلب می‌گوییم: هرگاه وکالت به‌صورت شرط نتیجه در عقد لازمی درآید، مانند اینکه در نکاح شرط شود که شوهر در اداره‌ی املاک زن، وکیل او باشد، بی‌گمان نه موکل می‌تواند وکیل را عزل کند و نه وکیل حق استعفاء دارد، مگر اینکه وکالت (شرط) تنها به سود یکی از آن دو باشد، که در این صورت، تنها مشروط علیه پایبند بدان می‌شود و آن کسی که شرط را به سود خود تحصیل کرده است همیشه می‌تواند از این امتیاز بگذرد و شرط را برهم زند. فرض کنیم، در مثال یاد شده، اداره‌ی اموال زن رایگان باشد و هیچ سودی برای شوهر تصور نشود. در این حالت، شرط چنین وکالتی در نکاح به سود زن است که از بیم استعفای شوهر آن را در نکاح آورده است، پس می‌تواند از این امتیاز بگذرد و شوهر را عزل کند. ولی هرگاه وکالت در برابر دستمزد باشد یا به‌گونه‌ای دیگر احراز شود که هدف از شرط وکالت، باقی ماندن رابطه‌ی نمایندگی برای هر دو طرف است، شرط حق عزل را نیز از بین می‌برد. باید افزود که شرط وکالت ضمن عقد لازم، حق انجام مورد وکالت به‌وسیله‌ی موکل را از بین نمی‌برد. پس اگر کسی ضمن عقد لازمی وکالت در فروش خانه‌ی خود را به دیگری بدهد، این شرط مانعی در راه فروش خانه به‌وسیله موکل بوجود نمی‌آورد، مگر اینکه در شرط تصریح شده باشد . در صورتی که التزام به وکالت دادن، ضمن عقد لازمی شرط شود (شرط فعل)، آنچه بی‌گمان الزام‌آور است وفای به شرط، یعنی توکیل به غیر است. ولی در اینکه آیا وکالتی هم که داده می‌شود برای طرفین ایجاد الزام می‌کند یا طبیعت اصلی خود را دارد، اختلاف است: پاره‌ای از نویسندگان اعتقاد دارند، شرط توکیل در عقد لازم نشانه‌ی این است که طرفین می‌خواسته‌اند وکالتی که داده می‌شود الزام‌آور باشد، وگر نه دلیلی نداشت که آن را ضمن عقد لازم شرط کنند. ( امامی، سید حسن؛ ۱۳۷۵ ه.ش ، ج۲، ص۲۳۲٫  ) ولی جمع دیگری گفته‌اند که مفاد شرط تنها لزوم وکالت دادن است نه حفظ آن. پس، اگر موکل پس از اعطای نیابت وکیل را عزل کند برخلاف شرط کاری نکرده است.( طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم؛ ۱۴۱۸ ه.ق ، ج۲، ص۱۲۲، مسأله۱۴ )  اگر قرینه‌ی خاصی بر قصد طرفین نسبت به حفظ وکالت وجود نداشته باشد، نظر دوم قابل تأیید است. زیرا، آنچه ضمن عقد لازم شرط شده و از آن کسب لزوم می‌کند، اعطای نیابت است نه ابقای آن. وکالت، در خارج از عقد و به‌صورت مستقل واقع می‌شود و طبیعت خود را حفظ می‌کند؛ وکیل می‌تواند استعفاء دهد و موکل نیز حق دارد او را عزل کند. ( کاتوزیان، ناصر؛ ۱۳۸۲ ه.ش ، ج۴، ص۲۰۴ به بعد. )

در مورد شرط وکالت ضمن عقد جایز نیز باید گفت که قانون مدنی در این باره حکمی ندارد. دلیل این سکوت نظر مشهور در فقه امامیه است که به موجب آن شرط ضمن عقد جایز الزام‌آور نیست ( طباطبایی یزدی، سید محمدکاظم؛ ۱۴۱۸ ه.ق ، ج۲، ص۱۲۲، مساله۱۲۲ ) پس نباید چنین شرطی در زمره‌ی مواردی قرار بگیرد که موکل حق عزل وکیل را از دست می‌دهد. ولی، نباید چنین پنداشت که شرط ضمن عقد جایز هیچ محدودیتی برای موکل یا وکیل بوجود نمی‌آورد. درست است که بنا به فرض، عقد اصلی جایز است و موکل یا وکیل می‌تواند با فسخ آن وکالت را نیز بر هم زند، لیکن باید دانست که با شرط کردن وکالت، طرفین وجود رابطه‌ی نمایندگی را تابع عقد، قرار داده‌اند. در نتیجه، تا زمانی که عقد هست شرط نیز وجود دارد و کسی که مایل به فسخ شرط (وکالت) است، باید ابتدا و به‌عنوان مقدمه عقد را بر هم زند و نمی‌تواند آن را نگاه دارد و شرط را فسخ کند. (کاتوزیان، ناصر؛ ۱۳۸۲ ه.ش ، ج۴، ص۲۰۷ ) حال ببینیم آیا طرفین عقد وکالت یا عقود جایزه دیگر می‌توانند، با توافق یکدیگر، بدون اینکه از شرط ضمن عقد استفاده کنند، اختیار فسخ خود را اسقاط و عقد را غیر قابل فسخ نمایند. قول مشهور این است که شرط تابع عقد است و شرط ضمن عقد جایز، لازم الوفاء نمی‌باشد. همان‌طور که پیش از این نیز بیان شد، در حقوق امروز، به استناد اصل «حاکمیت اراده و آزادی قراردادها» ـ مفاد ماده ۱۰ قانون مدنی ـ می‌توان، توافق اراده‌ی افراد را در این زمینه نافذ و معتبر دانست. ( صفایی، سید حسین؛  ص۲۵/ کاتوزیان، ناصر؛ قواعد عمومی قراردادها، ۱۳۸۴ ه.ش ، ج۱، ص۴۴ ) در قانون مدنی ایران جایز بودن عقد وکالت به صراحت اشاره نشده است. براساس مفاد ماده ۲۱۹ قانون مدنی، کلیه عقود و قراردادها لازم می‌باشند (اصل لزوم) مگر اینکه قانون عقدی را جایز اعلام نماید مانند ماده ۶۱۱ قانون مدنی که می‌گوید: ودیعه عقدی است جایز. در عقد وکالت فقط ماده ۶۷۹ ق. م را داریم که می‌گوید موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل وکیل، در ضمن عقد لازم شرط شده باشد ما را بدین توافق می‌رساند که وکالت عقدی است جایز. ولی شاید اصلح باشد که برای رفع هرگونه ابهام، ماده قانونی در این خصوص به عقد وکالت اضافه شود، مانند عقد بیع که می‌گوید هر بیع لازم است مگر اینکه یکی از خیارات در آن ثابت باشد.

«از آنچه گفته شد، روشن گردید که عقد وکالت، وسیلۀ اعطاى نیابت به وکیل است که تا در حدود اختیارات تفویض شده به او، اعمال حقوقى معیّنى را به نام و حساب موکّل انجام دهد. بنابراین، عقد وکالت در زمرۀ «عقود اذنى» به حساب مى‌آید؛ یعنى اثر مستقیم آن ایجاد اذن است. و از همین جهت است که عقد وکالت در عداد عقود جایزه به شمار آمده و هیچ التزامى براى موکّل و وکیل ایجاد نمى‌کند و با فوت و حجر هر کدام از آنان نیز منفسخ مى‌شود»( طاهرى، ۱۴۱۸، ج‌۴، ص: ۳۹۴‌ ، / امامی، سید حسن؛ ۱۳۷۵ ه.ش ، ج۲، ص۲۳۲٫) چون  عقد وکالت مبتنی بر اعطای نیابت و تفویض اذن است هم اذن دهنده (موکل) می تواند از اذن خود رجوع نماید و هم نیابت (وکیل و مأذون) حق استعفا دارد.

وکالت بلاعزل

وکالت بلاعزل وکالتی است که موکل حق عزل وکیل را در ضمن یک عقد خارج لازم  از خود سلب و ساقط می نماید یعنی طرفین عقد وکالت در خارج از عقد وکالت فی مابین خود عقد لازمی مانند بیع را منعقد نموده و ضمن آن عقد ، موکل متعهد می شود که حق عزل وکیل را در وکالتی که مابین آنها منعقد خواهد شد از خود سلب و ساقط نماید و چون این شرط در ضمن یک عقد لازم بوده لذا لازم الاجراء بوده و بعد از انعقاد عقد وکالت ، موکل نمی تواند وکیل را به هر شکل ممکن عزل نماید. (کاتوزیان، ۱۳۸۲، ج۴ ص:۲۰۴) البته اگر موکل و وکیل باهم و همزمان به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه که وکالت بلاعزل در آن تنطیم شده است مراجعه نمایند و درخواست ابطال و عزل وکیل را بنمایند دفترخانه موظف به ابطال سند آن وکالت خواهد بود. اصطلاح وکالت بلاعزل در میان مردم و عرف دفاتر اسناد رسمی هنگامی بکار می رود که موکل علاوه بر نداشتن حق عزل وکیل مورد نظر، حق انجام مورد وکالت را نیز در هر صورت ممکن از دست می دهد. ماده ۶۷۹ ق . م در این خصوص مقرر می دارد: «موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده است»

تفویض وکالت فروش

وقتی شخصی بصورت وکالتی مالی را خریده باشد یعنی در خصوص آن مال وکالت بلاعزل داشته باشد و قصد داشته باشد همان مال را بنام شخص ثالث انتقال دهد اختیارات موجود در همان وکالت بلاعزل سابق را طی قراردادی بنام شخص ثالث انتقال می دهد که به این قرارداد (تقویض وکالت فروش) اطلاق می شود و به سندی که برای این امر تنظیم می شود سند تفویض وکالت گفته می شود.

سند وکالت نامه

برگه و نوشته ای است که توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم و در آن مشخصات کامل سجلی، محل اقامت و کد پستی موکل و وکیل و حدود انجام مورد وکالت که توسط موکل به وکیل تفویض شده است بصورت تایپی وارد و عین همان متن در دفاتر مخصوص اسناد رسمی که دفتر جاری نامیده می شود نیز ثبت می شود. این برگه بعد از پرینت و ثبت در دفتر جاری به امضای موکل رسیده و موکل در دفتر جاری نیز بعد از خواندن تمام متن و تصدیق آن عبارت «ثبت با سند برابر است» را ذیل آن نوشته و امضا می نماید. این برگه بعد از امضای سردفتر و دفتریاردفترخانه ممهور به مهر پرسی دفترخانه شده و سند وکالت نامه نامیده می شود.

قطعی غیر منقول

انتقال ملکیت اموال غیرمنقول با عقد بیع را در دفاتر اسناد رسمی «قطعی غیرمنقول» گویند. جهت تنظیم قرارداد بیع در اموال غیر منقول از ادارات دارایی، شهرداری یا دهیاری یا جهاد کشاورزی (با توجه  به وقوع مال غیر منقول در شهر یا روستا یا خارج از شهر و یا اینکه مال غیر منقول از اراضی کشاورزی باشد) و اداره ثبت اسناد و املاک منطقه استعلام اخذ شود و در صورت نبود مشکل قانونی جهت انتقال ملکیت مال غیر منقول، آن مال به ملکیت مالک جدید انتقال می یابد.

سند قطعی غیر منقول

سند عقد بیعی که در دفترخانه اسناد رسمی جهت نقل و انتقال اموال غیرمنقول تنظیم و ثبت دفتر جاری می شود را سند قطعی غیرمنقول گویند. در این سند مشخصات کامل سجلی، محل اقامت و کد پستی معامل و متعامل و مشخصات دقیق ملک مورد انتقال از پلاک ثبتی فرعی و اصلی گرفته تا مشخصات خود سند مانند جلد و صفحه و شماره ثبت سند مالکیت قید و همان متن عیناً در دفتر جاری دفترخانه وارد می شود. سپس با حضور معامل و متعامل بصورت همزمان در دفترخانه و تسویه حساب ثمن معامله و تسلیم مبیع و بعد از خواندن تمام متن در دفتر جاری و تصدیق آن توسط طرفین، هر یک از متعاملین عبارت «ثبت با سند برابر است» را ذیل آن نوشته و هم دفتر جاری و هم سند قطعی غیر منقول را امضا می نمایند. برگه سند بعد از امضای سردفتر و دفتریار، ممهور به مهر پرسی دفترخانه شده و سند قطعی غیرمنقول نامیده می شود.

انگیزه های توسل به وکالت بلاعزل

علت اصلی توسل به وکالت بلاعزل ایجاد یک رابطه پایدار و غیر قابل فسخ از جانب موکل و وکیل است. مثلاً شخصی ملکی می خرد ولی به دلایلی که به برخی از آنها اشاره خواهیم کرد نمی تواند سند رسمی انتقال قطعی تنظیم بکند ناگزیر وکیل بلاعزل فروشنده می شود تا پس از رفع موانع و فراهم شدن مقدمات ثبت به وکالت از فروشنده نسبت به انتقال قطعی و رسمی ملک به نام خود اقدام نماید در این موارد به ظاهر آنچه که طرفین قرارداد در مورد آن توافق می کنند چیزی جز اعطای نمایندگی غیر قابل عزل نیست اما انگیزه های دیگری آنان را وادار به برقراری چنین رابطه ای می نماید این اغراض و اهداف متعدد و متنوعند برای رعایت اختصار این انگیزه ها را به چند دسته کلی تقسیم می کنیم :

۱ _ انجام مورد وکالت (انجام تعهد یا انجام تشریفات آن یا انتقال مال بصورت رسمی ) در آینده بدون حضور موکل و به وکالت از جانب وی ، مثلا برای انتقال اموال غیرمنقول بصورت قطعی در دفاتر اسناد رسمی باید سند «قطعی غیرمنقول» تنظیم شود و برای تنظیم این سند باید از ادارات دارایی و حسب مورد شهرداری یا دهیاری یا جهاد کشاورزی و اداره ثبت اسناد و املاک منطقه استعلام أخذ شود و أخذ این استعلامات نیازمند گذر زمان و پیگیری هر یک از این استعلامات از اداره مربوطه است. در پاره ای از موارد که شخصی قصد فروش مال غیرمنقول خود اعم از خانه ، زمین و … را دارد و از لحاظ زمانی نیز محدودیت داشته و بعلت نیاز مبرم و آنی به ثمن معامله نمی تواند تا أخذ استعلامات مربوطه معطل بشود لذا با تنظیم وکالت بلاعزل، کلیه اختیارات موجود در خصوص تنظیم سند قطعی انتقال مال غیر منقول را به موکل که در اصل خریدار است تفویض می نماید تا خریدار با آن وکالتنامه اقدام به اخذ استعلامات مربوطه نموده و سند «قطعی غیر منقول» را امضا ء نماید.

۲ _ فرار از برخی تنگناهای موجود و ایجاد فرصت مناسب برای فراهم کردن مقدمات و رفع موانع ، مثلا برای انتقال اموال غیرمنقول که در رهن بانک یا بازداشت ارگان و اداره ای قرار گرفته و خریدار از این موضوع اطلاع کامل داشته و با علم به موضوع اقدام به خریداری آن مال نموده است لکن چون مبیع در رهن بانک یا جای دیگری است امکان تنظیم سند «قطعی غبرمنقول» وجود ندارد لذا با تنظیم وکالت بلاعزل، کلیه اختیارات موجود در خصوص تنظیم سند قطعی انتقال مبیع را به موکل که در اصل خریدار است تفویض می نماید تا خریدار با آن وکالت بعد ار فک رهن مبیع ، خود اقدام به أخذ استعلامات مربوطه نموده و سند «قطعی غیر منقول» را در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و امضا ء نماید.

۳ _ فرار از برخی مقررات امری و شکلی و تقلب نسبت به قانون.

وقتی عقد بیعی در خصوص مال منقول و با غیر منقولی فیمابین افراد منعقد می شود و آن مال دارای سند مالکیت است اصل بر این است که طرفین به دفاترثبت اسناد رسمی مراجعه و حسب مورد در خصوص اموال منقول اقدام به تنظیم سند «قطعی منقول» و در اموال غیر منقول اقدام به ثبت سند «قطعی غیر منقول» نمایند لکن در مواردی خریدار قصد استفاده شخصی از مبیع را نداشته و فقط بعنوان تاجر و یا دلال از خرید و فروش مبیع ، قصد تحصیل سود و منفعت را دارد. در این موارد چون تنظیم اسناد قطعی منقول یا غیر منقول برای افراد هزینه های زیادی را مانند مالیات نقل و انتقال، حق الثبت،عوارض شهرداری و … متحمل می کند لذا خریدار با تنظیم وکالت نامه بلاعزل از تنظیم سند قطعی فرار نموده و متحمل هزینه های اضافی نمی گرد و بعد از فروش مبیع به شخص ثالث ، اقدام به تنظیم سند قطعی نموده و وکالتا از طرف فروشنده اولیه اقدام به امضای سند قطعی می نماید.

البته انگیزه های زیادی برای تنظیم وکالت بلاعزل میان مردم و عرف وجود دارد بخصوص در خصوص اموال غیر منقول که اکثر خانه ها و آپارتمانها در رهن بانکهای مختلف قرار دارند و با این وجود مورد معامله و داد و ستد قرار می گیرند که در غالب موارد ، این خرید و فروشها بصورت وکالتی انجام می گیرد البته موارد نادری نیز سند قطعی تنظیم می شود که با موافقت بانکی که سند مذکور در رهن آن بانک است با انتقال سند بنام خریدار واقع می شود که در عرف دفاتر اسناد رسمی از آن بعنوان «قطعی غیر منقول مشتمل بر رهن» یاد می شود

طرح مشکل

در تنظیم وکالتنامه بلاعزل دو مشکل اساسی وجود دارد. اول اینکه در عرف دفاتر اسناد رسمی تنظیم وکالت فروش برای هر مالی بمنزله خریداری آن مال توسط وکیل است چنانکه اگر شخصی با در دست داشتن وکالت بلاعزل به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند می تواند مال مورد وکالت را بنام هرشخص حقیقی یا حقوقی با هر یک از عقود متداول مانند بیع، صلح، هبه و … انتقال دهد و هیچ نیازی به حضور موکل که از لحاظ سندی مالک آن مال شناخته می شود نیست و وکیل بعد از تنظیم سند بنام خریدار جدید بجای مالک وکالتاً امضاء زده و سند بنام خریدار شده و تحویل خریدار جدید می شود.

موارد انحلال قهری وکالت

مراد از موارد انحلال قهری و یا غیر اختیاری، حالاتی است که وکالت، بدون اراده دو طرف زوال می­پذیرد، مانند «مرگ»، «جنون یا اغماء»، «حجر و سفاهت»، «نابودی متعلق وکالت»، «پایان مدت معین». با توجه به مقتضای عقد وکالت که از عقود جایز است لذا با موارد زیر منفسخ می شود:

اول: فوت یکی ازطرفین

هرگاه یکی از طرفین عقد وکالت فوت نماید، عقد وکالت پایان یافته حساب می‌شود، چون تاکنون وکیل به نیابت از کسی عمل می نمود که آن فرد صاحب اختیار و تصرف بوده، با مرگ موکل صلاحیت‌ها و تصرفات وی نیز پایان می‌یابد و اهلیت‌اش از بین می‌رود، لذا دیگر وکیل نمی‌تواند وکالت را با نام موکل ادامه دهد. از این جهت فرقی نمی‌کندکه وکیل از مرگ موکل با خبر شده باشد و یا نشده باشد  ( ابن رشد قرطبی ، ۱۴۱۳ ه.ق ، ج ۲ ص۲۴۵، / کاسانی ، ، ۲۰۰۰ م ، ج۶ ص ۳۸، سید سابق ،  ۲۰۰۱ م ، ج ۳ ص ۲۳۸ ) در مبنای این حکم گفته شده است: قرارداد وکالت بستگی به شخصیت موکل و وکیل دارد، در صورتی که هر یک از آن‌ها فوت کند، شخصیت وی فرو می­ریزد و رکن مهم عقد نابود می‌گردد، پس وکالت توان بقا را نخواهد داشت. و دیگر اینکه: مشروع بودن اقدامات وکیل در انجام مورد وکالت، بر «اذن استمراری موکل» تکیه دارد، هنگامی که موکل فوت نماید، امکان اذن دادن از بین می‌رود و موضوعی برای وکالت باقی نخواهد ماند. همچنین، با فوت موکل، مال او به ورثه انتقال پیدا می‌کند، این انتقال سبب نابودی آن اذن و باعث از بین رفتن موضوع وکالت می‌شود. ( طباطبایی یزدی، سید محمد‌کاظم؛  ، ۱۴۱۲ ه .ق ، ج۱، ص ۱۲۵٫ ) بر این مطلب ، فقهاء امامیه نیز اتفاق‌نظر دارند که وکالت به واسطه‌ی مرگ وکیل یا موکل زوال می­یابد، شاید این اجماع از آن جهت باشد که اذن مستمر و مستدام را در صحت وکالت معتبر می‌دانند. ( نجفی، محمد‌حسین؛ ، ۱۳۹۴ ه.ق ، ج۲۷، ص۳۶۰ ) امام خمینی نیز می‌نویسد «اگر وکیل یا موکل بمیرد، یا دیوانه‌ی همیشگى شود وکالت باطل می‌شود » (امام خمینی ، ۱۴۱۴ ه.ق ، ص ۳۵۵ مسئله ۲۲۶۸ احکام وکالت. ) این مسأله در قانون مدنی مصر ماده ۷۱۴، سوریه ۶۸۰، لیبی ۷۱۴، عراق۹۴۶ و قانون عقود و تعهدات لبنان ۸۰۸ و ۸۰۹ نیز ذکر شده است.

در اینکه آیا موکل و وکیل می‌توانند با تراضی در ضمن عقد تصریح نمایند که وکالت حتی پس از فوت یا جنون احد طرفین باقی بماند؟ و آیا چنین شرطی نافذ و معتبر است؟ گروهی از فقهاء چنین شرطی را در باب رهن و صلح پذیرفته‌اند عده‌ای به منظور برطرف کردن اشکال گفته‌اند: در این صورت وکالت به‌طور مستقل و مستقیم برای ورثه ایجاد شده یا اینکه مرتهن حق فروش عین مرهونه را پیدا کرده است که به محض فوت او و به‌طور قهری به ورثه‌ی وی منتقل می‌گردد. ماده ۷۷۷ ق. م. به پیروی از نظر گروه اول مقرر داشته است: «در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علی‌حده ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را ادا ننموده باشد، مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفا کند؛ و نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد؛ و بالاخره ممکن است که وکالت به شخص ثالث داده شود».

برخی از فقهاء گفته‌اند: «در مواردی که موضوع عقد وکالت، متعلق حق وکیل باشد و وکالت در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد مثل وکالت در فروش عین مرهونه؛ چنین وکالتی با فوت وکیل از بین نمی‌رود، حتی اگر شرط هم نشده باشد». آنچه مسلّم است این است که: وکالت موصوف در قسمت اخیر ماده ۷۷۷ ق. م. وکالت اصطلاحی نیست زیرا نیابت و نمایندگی از جانب منوبٌ عنه تا زمانی ادامه می‌یابد که منوبٌ عنه در قید حیات باشد و نیابت فرع بر وجود وی است بنابراین با فوت وکیل و همچنین فوت او نمایندگی به هم می‌خورد در مورد جنون موکل یا وکیل نیز وضع بدین منوال است اگر وکیل مجنون شود نمی‌تواند وظیفه نمایندگی را انجام دهد اگر موکل دیوانه گردد، اهلیت استیفا را از دست می‌دهد و دیگری نمی‌تواند به نمایندگی از کسی که فاقد اهلیت استیفا است، اعمال و اجرای حق کند. قواعد عمومی حاکم بر عقود جایز در مورد وکالت نیز جاری است و دلیلی مبنی بر اینکه قانونگذار از این قواعد در خصوص وکالت عدول کرده است در دست نیست و چنان‌که کلیه عقود جایزه به موت (و جنون) احد طرفین منفسخ می‌شود… (ماده ۹۵۴ ق. م) عقد وکالت نیز با این اسباب زایل می‌گردد…. برخی از فقهاء گفته‌اند: وکالت پس از فوت نیز در همان مفهوم مصطح باقی می‌ماند و محدودیت وصیت را (که فقط تا ثلث ترکه نافذ است) ندارد. و در این‌گونه موارد که وکالت ضمن عقد لازم شرط می‌شود و موضوع آن متعلق حق وکیل قرار می‌گیرد (مثل فروش عین مرهونه) با فوت وکیل وکالت منفسخ نمی‌شود اگرچه شرط نشده باشد. نیابت و نمایندگی اصطلاحی مفهوم خاص و معینی دارد و به این‌گونه قراردادها نمی‌توان با دید نمایندگی مصطلح نگاه کرد بلکه گاهی توافقی بر انتقال حق و توکیل تا زمان حیات و ایصاء پس از آن است(نجفی، محمد‌حسین؛ ۱۳۹۴ ه.ق ،ج۲۷، ص۳۶۰ )

دوم: جنون و اغمای موکل یا وکیل

در مورد جنون بحث چندانی وجود ندارد، سخنانی که در «فوت وکیل یا موکل» گذشت، همه در خصوص جنون نیز جاری است، ماده ۶۷۸ قانون مدنی ایران، موت و جنون را در یک بند ـ بند۳ همان ماده ـ آورده است تا آگاهی بر اشتراک احکام آن دو دهد.

در فقه امامیه، «جنون و اغماء» از اسباب انحلال وکالت شمرده شده و دلیل عمده آن اتفاق‌نظر فقهاء است، اگر اجماع نبود، می‌توان گفت که اذن ولی جانشین اذن موکل در بقای وکالت می‌گردد و این عقد نیابتی از بین نمی‌رود. نهایت اینکه، عارض شدن جنون و اغماء بر وکیل، عدم تصرف در آن حالت­ها است، نه انفساخ قرارداد وکالت. در صورتی که جنون و اغماء از عوامل انحلال وکالت به شمار رود، تفاوتی میان طولانی یا کوتاهی مدت اغماء و اطباقی یا ادواری بودن جنون و علم و جهل وکیل نیست.

در پاسخ این پرسش که آیا بعد از زوال مانع، وکیل حق تصرف دارد؟ می‌گوییم: پس از زوال مانع، جواز تصرف برای وکیل باقی است، چون هرچند وکالت او باطل گردیده است ، اما اذن عام وجود دارد. و در صورتی که وکیل از جنون و اغماء رهایی یابد، باز حق تصرف ندارد، زیرا این­جا نفس اذن نابود شده است نه خصوص عقد وکالت. مأذون قابلیت و اهلیت نیابت و نمایندگی را از دست داده است، بر خلاف سایر موارد که اهلیت از دست نمی‌رود.( نجفی، محمدحسین؛ ج۲۷، ص۳۶۲٫ ) قانون مدنی ایران، سخنی از سبب بودن «اغما ء » ندارد، بنابراین، وکالت توسط «اغماء» نابود نخواهد شد.

سوم: انقضای مدّت وکالت

گاهی موکل فیه معین نیست ولی وکالت شبیه به اجاره منعقد می‌گردد، موکل با وکیل مثلاً تا مدت یکسال قرارداد می‌بندند، و در این میان فرقی نمی‌کند که وکیل ازجانب موکل کاری را انجام بدهد یاخیر، طی این مدت به نام وکیل موکل است، (چنانچه این عمل امروزه در بسیاری از کشورها عملی است) هرگاه این مدت توافق شده به پایان رسید، وکالت دیگر وجود ندارد و پایان می‌یابد، فرقی ندارد که در میان کار وکیل باشد و یا پایان آن.

چهارم: از بین رفتن متعلق وکالت

ماده ۶۸۳ قانون مدنی ایران مقرر می‌دارد: «هرگاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا به‌طور کلی عملی که منافی با وکالت وکیل باشد به جا آورد، مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد، وکالت منفسخ می‌شود». باید گفت: «انجام مورد وکالت» و «ایجاد عمل ناسازگار با وکالت» چنانچه از موارد انفساخ است، از زمره عوامل ارادی انحلال وکالت نیز خواهد بود، هرگاه موکل، اتومبیلی که فروش آن را وکالت داده، خودش بفروشد، یا آن را به دیگری بخشش نماید.

«گاه نیز عملی که منافی وکالت است موضوع آن را از بین نمی‌برد، ولی نشانه فسخ و راضی نبودن به کاری است که برای اجرای آن وکالت داده شده، مانند اینکه موکل برای وقف مالی وکالت دهد که پیش از آن وکالت در فروش داده است» ( کاتوزیان، ناصر؛ عقود معین ۱۳۸۲ ه.ش ، ج ۴ ص۲۱۴٫ ) در هر صورت، فقهای امامیه، «از بین رفتن متعلق وکالت» و «انجام مورد وکالت توسط موکل» را از اسباب انحلال وکالت شمرده­اند. و در انحلال وکالت از این بابت «علم وکیل» هم شرط نیست ( مغنیه، محمد‌جواد؛ ۱۳۸۳ ه.ش ، ج۴، ص ۲۴۵٫ نجفی، محمد حسین؛ ۱۳۹۴ ه.ق ، ج۲۷، ص۳۶۴ و ۳۶۵ ) به‌طور کلی عملی که منافی با وکالت باشد مانند هبه یا صلح و یا انتقال مالی که وکالت فروش آن داده شده است، موجب انفساخ وکالت است. انفساخ وکالت در مورد مزبور مانند از بین رفتن مورد وکالت از نظر منتفی شدن موضوع تعهد می‌باشد و بدین جهت قانون آن دو را در یک ماده بیان کرده است. ( امامی، حسن؛ ۱۳۷۵ ه.ش ، ج۲، ص۳۰۱ )

پنجم: محجور شدن وکیل و موکل

در دیدگاه فقه امامیه، هرگاه موکل محجور گردد، در مواردی که تصرف او ممنوع شده است، وکالت وکیل منحل می‌شود؛ چون وکیل تابع موکل است، در صورتی که موکل نتواند عملی را مباشرتاً انجام دهد، اجرای آن توسط وکیل نیز درست نخواهد بود. در دلیل این مورد ادعای اجماع نموده‌اند و اگر اتفاق‌نظر فقهاء وجود نداشت، می‌توانستند فتوا دهند که حجر سبب زوال وکالت نیست، نهایت اینکه موجب «عدم نفوذ تصرف» می‌گردد، چنانچه اگر حجر فرو ریزد، نیازی به اعاده‌ی وکالت نیست.( نجفی، محمد‌حسن؛ ۱۳۹۴ ه.ق ، ج۲۷، ص۳۶۳٫ ) قانون مدنی ایران، در ماده ۶۸۱ می­گوید: «محجوریت موکل موجب بطلان وکالت می‌شود، مگر در اموری که حجر مانع از اقدام در آن نباشد». به اعتقاد برخی از نویسندگان حقوق مدنی، ماده یاد شده ناظر به «سفه» است، و می‌افزایند: «هر عارضه که مانع از انعقاد وکالت شود باعث انحلال آن نیز خواهد شد».( کاتوزیان، ناصر؛ ۱۳۸۲ ه.ش ، ص۲۱۳ و۲۱۴ )

در فقه امامیه ورشکستگی نیز مانند سفه از موارد حجر است. آنان که سفه را در وکیل مانع از نفوذ عقد نمی‌دانند ورشکستگی را از همان قبیل می‌شمارند. در مورد مفلّس هم استدلال این است که اثر وکالت در اموال موکل ظاهر می‌شود در حالی که مفلس از تصرف در اموال خویش منع شده است. پس تفلیس یا ورشکستگی مانع از این می‌شود که موکل با نیابت دادن به دیگران در دارایی خود تصرف کند ولی اهلیت وکیل را از بین نمی‌برد. در حقوق کنونی عنوان تفلیس وجود ندارد و نهاد مشابه آن ورشکستگی تاجر است. هنگامی که وکیل یا موکل ورشکسته شوند وکالت پایان می‌یابد. یعنی وقتی موکل نتواند مستقیماً به اراده و تصرف در اموال خود بپردازد به طریق اولی وکیل نیز از این تصرف عاجز است و وکیل ورشکسته اگر از دخالت در اموال خود دست بسته است بهتر آن که دستش از اموال موکل نیز کوتاه باشد (سنهوری، عبدالرزاق؛ ۱۴۱۰ ه.ق ، ص۱۴۹٫ ) بعضی اوقات آنچه را که موکل در قبال آن وکیل گرفته بود، قبل از آنکه موضوع مورد وکالت را انجام دهد دچار بحران اقتصادی می‌شود، مثلاً، موکل قصد داشت پروژه‌ای برای مسکن بسازد و از طریق آن کارهای تجارتی خود را ارتقاء دهد، برای انجام این کار وکیلی را برگزیند که ناگهان موکل دچار ورشکستی شود، و از انجام چنین پروژه‌ای عاجز بماند، در این صورت هم وکالت پایان می‌یابد.

 

معضلات وکالت بلا عزل

با توجه به موارد انحلال عقد وکالت ، حال اگر شخصی مالی را بصورت وکالتی خریداری کرده باشد و بعد از تنظیم عقد وکالت بلاعزل، موکل فوت نماید وکالت باطل واز لحاظ سندی مال مورد وکالت بنام فروشنده یا همان موکل باقی می ماند. در این صورت وکیل که خریدار مال مورد وکالت محسوب می شود باید به دادگستری مربوطه مراجعه و اقدام به تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند بر علیه وراث موکل بنماید.

در بهترین حالت ممکن وراث موکل با یکبار حضور در محضر دادگاه مربوطه اعتراف و اقرار به ذینفع بودن وکیل نموده و با حکم دادگاه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و اقدام به انتقال سند بنام وکیل می نمایند. اما همیشه مشکل به این راحتی حل نمی شود گاهی وراث در دادگاه حاضر نمی شوند که دلایل مختلفی   می تواند باعث عدم حضور آنها شود که در این صورت نیز جلسه دادگاه تشکیل و با ارائه ادله مستند انتقال مالکیت از موکل به وکیل، رأی به تنظیم سند با حضور نماینده دادگستری بنام وکیل می شود. و گاهی نیز بعد از صدور رأی دادگاه بدوی، از رأی مورد نظر واخواهی شده و یا به دادگاه تجدید نظر ارجاع می شود.

این پروسه شکایت و دادرسی چه در یک جلسه به نتیجه و حکم قطعی برسد و یا چندین جلسه وقت دادگاه مربوطه را بگیرد طبیعتا از یک طرف موجب سردرگمی مردم در نحوه انتقال و تنظیم سند بنام خریدار شده و از طرف دیگر از عوامل تراکم پرونده های موجود در دادگستری بوده و از موجبات اطاله دادرسی که یکی از معضلات و مشکلات موجود در قوه قضائیه است می باشد.

معضل دوم که در این خصوص وجود دارد این است که اگر وراث موکل قصد حضور در دفترخانه و تنظیم سند قطعی بنام وکیل را داشته باشند باید با فرم انحصار وراثت و فرم مالیات بر ارث در دفترخانه حاضر شوند و باید آن مال مورد معامله نیز در فرم مالیات بر ارث قید شده و نسبت به آن مالیات بر ارث توسط اداره دارایی اخذ شود و این در صورتی است که آن مال در واقع ازآن وکیل می باشد.

معضل سوم تنظیم وکالت بلاعزل در خصوص انتقال ملکیت اموال غیر منقول است. با این توضیح که چون در وکالت بلاعزل سند همچنان بنام موکل باقی می ماند و فقط همان دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت بلاعزل با تنظیم سند وکالت بلاعزل در اوراق دفترخانه و تحویل اصل سند مالکیت و اصل سند وکالت بلاعزل به وکیل (خریدار) از مفاد وکالت تنظیم شده مطلع است و اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ای که ملک در آن محدوده واقع شده و مالک اصلی مال غیر منقول در آن اداره ثبت و سند بنام مالک اصلی صادر شده است از مفاد وکالت و انتقال مالکیت آن هیچ اطلاعی ندارد لذا موکل که مالک اصلی سند است        می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه و با اعلام مفقودی سند مالکیت اقدام به اخذ سند المثنی بنام خودش نماید و مال غیر منقول مورد ثبت آن سند را وکالتا به نام شخص ثالث انتقال دهد یعنی در واقع مال غیر منقول متعلق به خودش را بصورت وکالتی به دو شخص مختلف انتقال دهد. در این صورت نیز خریداران با سردرگمی و بلاتکلیفی باید به دادگستری مربوطه مراجعه و در پیج و خم سیستم دادرسی و اداری قوه قضائیه در پی مطالبه حقی باشند که به سادگی از کفشان بیرون رفته است که این نیز موجب ازدحام و تراکم پرونده های موجود در دادگستری شده و از عوامل اطاله دادرسی است.

ارائه راه حلها

در خصوص وکالت بلاعزل باید به دو جهت مختلف توجه نمود: اول پیشگیری از ایجاد معضلات وکالت بلاعزل و دوم درمان و حل قانونی معضلات موجود:

راههای پیشگیری از بوجود آمدن معضلات وکالت بلاعزل

برای اینکه این مشکلات و معضلات در وکالت بلاعزل بوجود نیاید می توان راههای ذیل را پیشنهاد نمود

  1. هنگام تنظیم وکالت بلاعزل در دفترخانه و همزمان با امضای سند وکالت بلاعزل توسط موکل(فروشنده) در حاشیه سند مالکیت نیز قید شود که این سند بصورت وکالتی به شخص دیگر انتقال یافته است.
  2. توسط دفترخانه اسناد رسمی که سند وکالت در آن ثبت شده است گزارش تنظیم وکالت بلاعزل به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه داده شود و در دفاتر مخصوص ثبت اسناد و املاک در اداره ثبت نیز در ذیل پلاک مورد معامله قید شود که این پلاک بصورت وکالتی به شخص دیگری انتقال یافته است. در این صورت اگر کسی قصد خریداری پلاک مورد نظر را داشت از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام اخذ شود تا معلوم گردد مالکیت سند با چه کسی است ؟
  3. گزارش تنظیم سند وکالت بلاعزل در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد رسمی ثبت شود تا وقتی دفترخانه ای در خصوص همان پلاک قصد تنظیم سند وکالت یا قطعی را داشت در سامانه مربوطه قابل رؤیت یاشد.
  4. در دفاتر اسناد رسمی به کسانی که قصد خریداری مالی را بصورت وکالتی دارند تفهیم شود که حتما قبل از امضای سند وکالت به بنگاههای املاک مراجعه و اقدام به تنطیم قرارداد بیع نامه بنمایند تا در صورت بروز مشکل بتوانند در مراجع صالحه ادعای خود را مبنی بر خرید مال مورد نظر اثبات نمایند.

راه حلهای  معضلات ایجاد شده در خصوص وکالت بلاعزل

با توجه به اینکه در حال حاضر خیلی از اموال غیر منقول بصورت وکالتی انتقال یافته است و در خصوص همه این اسناد امکان باطل شدن وکالت و یا انتقال آن بنام شخص ثالث وجود دارد لذا در مواردی که سند وکالت به هر دلیلی باطل شود می توان راه حلهای ذیل را پیشنهاد نمود:

  1. وکیل وکالت بلاعزل که در واقع خریدار مال محسوب می شود با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه مدارک اثبات کننده انتقال مالکیت اعم از قولنامه یا مبایعه نامه بنگاههای املاک و اصل سند وکالتنامه به سردفتر دفاتر اسناد رسمی با احراز انتقال مالکیت توسط سردفتر و دفتریار دفترخانه اسناد رسمی و با مسولیت سردفتر و دفتریار دفترخانه اقدام به تنظیم سند قطعی بنام خود وکیل بنماید و دیگر به دادگستری مراجعه ننماید.
  2. در اداره ثبت اسناد و املاک هر حوزه که اداره ثبت مستقل دارد مرجعی متشکل از دو سردفتر دفترخانه اسناد رسمی و یک نفر کارمند اداره ثبت با پیشنهاد و انتخاب رئیس ثبت مربوطه بصورت غیر دائمی تشکیل و فقط مأموریت آنها رسیدگی به چنین پرونده هایی باشد. در این صورت هم از تراکم پرونده های موجود در دادگستری کم می شود و هم به خاطر تخصص سردفتران محترم مراحل رسیدگی زودتر از مواعد مقرر به نتیجه لازمه می رسد.
  3. در دادگاههای هر حوزه مرجعی تخصصی غیر از قاضی دادگاه مزبور و متشکل از دو سردفتر دفترخانه اسناد رسمی و یک کارمند دادگستری به پیشنهاد و انتخاب رئیس دادگستری مربوطه بصورت غیر دائمی تشکیل وصرفاً مأموریتشان رسیدگی به چنین پرونده هایی باشد. در اینصورت هم با وجود چنین مرجعی از تراکم پرونده های موجود در دادگستری کم می شود.

در مواردی که شخصی قصد تنظیم سند تفویض وکالت بلاعزل دارد نیز باید موارد زیر را رعایت نماید:

  1. اقدام به تنظیم قرارداد بیع نامه در بنگاههای املاک نماید
  2. از دفترخانه تنظیم کننده سند تفویض وکالت بخواهد که در حاشیه سند نیز قید نماید که این سند بصورت وکالتی به ایشان انتقال یافته است.

نتیجه گیری

همچنانکه ذکر گردید در خصوص تنظیم وکالتنامه بلاعزل دو مشکل اساسی وجود دارد . اول اینکه با به وجود آمدن برخی از عوامل انحلال وکالت ، از جمله فوت موکل (که فروشنده ملک می باشد) وکیل باید به دادگستری مربوطه مراجعه و اقدام به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند بر علیه وراث موکل نماید. این امر موجب تراکم پرونده های مطروحه در دادگستری و از عوامل إطاله جریان دادرسی و سردرگمی مردم در نحوه تنظیم سند می گردد. دوم اینکه چون در وکالت بلاعزل سند همچنان بنام موکل باقی است و فقط اصل سند و برگه وکالتنامه در اختیار وکیل قرار می گیرد موکل می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد اقدام به گرفتن سند المثنی کرده و ملک را به شخص ثالث انتقال دهد یعنی عملاً ملک را به دو نفر بفروشد.

درپاسخ دو نوع راه حل ارائه گردید یکی قبل از تنظیم وکالتنامه های بلا عزل  و دیگر بعد از تنظیم این نوع وکالتنامه ها در جهت پیشگیری از ایجاد معضل گفته شد اولاً : هنگام تنظیم وکالت بلاعزل در دفترخانه در حاشیه سند مالکیت نیز قید شود که این سند بصورت وکالتی به شخص دیگر انتقال یافته است. ثانیاً : توسط دفترخانه مزبور تنظیم وکالت بلاعزل به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه گزارش گردد ثالثاً : گزارش تنظیم سند وکالت بلاعزل در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد رسمی ثبت شود تا وقتی دفترخانه ای در خصوص همان پلاک قصد تنظیم سند وکالت یا قطعی را داشت در سامانه مربوطه قابل رؤیت باشد. رابعاً : به خریداران تفهیم شود که حتما قبل از امضای سند وکالت به بنگاههای املاک مراجعه و اقدام به تنطیم قرارداد بیع نامه بنمایند تا در صورت بروز مشکل بتوانند در مراجع صالحه ادعای خود را مبنی بر خرید مال مورد نظر اثبات نمایند.

درخصوص جلوگیری از معضلات ایجاد شده در خصوص وکالت بلاعزل گفته شد : اولاً : وکیل وکالت بلاعزل که در واقع خریدار مال محسوب می شود با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه مدارک اثبات کننده انتقال مالکیت اعم از قولنامه یا مبایعه نامه اقدام به تنظیم سند قطعی بنام خود ش نماید . ثانیاً :  در اداره ثبت اسناد و املاک هر حوزه جهت رسیدگی به چنین پرونده هایی مرجعی متشکل از دو سردفتر دفترخانه اسناد رسمی و یک نفر کارمند اداره ثبت با پیشنهاد و انتخاب رئیس ثبت مربوطه بصورت غیر دائمی تشکیل گردد . ثالثاً در دادگاههای هر حوزه جهت رسیدگی به چنین پرونده هایی مرجعی تخصصی غیر از قاضی دادگاه مزبور و متشکل از دو سردفتر دفترخانه اسناد رسمی و یک کارمند دادگستری به پیشنهاد و انتخاب رئیس دادگستری مربوطه بصورت غیر دائمی تشکیل گردد .

با توجه به اینکه بیشتر اموال غیر منقول در رهن بانکهای مختلف می باشد و با توجه به اینکه این اموال در میان مردم مورد نقل و انتقال قرار می گیرند و نوعا نیز با تنظیم وکالت بلاعزل مورد نقل و انتقال قرار می گیرند لذا شایسته است با در نظر گرفتن پیشنهادات فوق الذکر از بروز مشکلات و معضلاتی که ممکن است بوجود آید پیشگیری گردد و در مواردی که مشکلی پیش آمده است که نیاز به مراجعه به مراجع قضایی می باشد شایسته است با توجه به پیشنهادات ارائه شده تمهیداتی جهت حل این مشکلات توسط دستگاههای ذیربط انجام شود تا هم از سردرگمی مردم کاسته شده و هم از تراکم کاری دادگاههای حقوقی و جزایی همچنین از اطاله دارسی نیز کاسته شود.

فهرست منابع

  1. ابن رشد قرطبی، محمد بن احمد، ( ۱۴۱۳ ه‍ . ق ) «بدایه المجتهد و نهایه المقتصد». ج ۱ ، قم، انتشارات شریف الرضی، چاپ سوم
  2. اردبیلى، احمد بن محمد، ( ۱۴۰۳ ه‍ ق ) « مجمع الفائده و البرهان فی شرح إرشاد الأذهان »، ۱۴ جلد ، دفتر انتشارات اسلامى ، حوزه علمیه قم، چاپ اول،
  3. امام خمینی ـ روح ا… موسوی ـ ؛ ( ۱۹۸۷م ) «تحریر الوسیله»، ج ۲ بیروت، سفارۀ الجمهوریۀ الاسلامیۀ الایرانیۀ، چاپ اول
  4. ــــــــــــــــــــــــ ، ( ۱۴۱۴ ه‍. ق ) « رساله توضیح المسائل »، قم، مؤسسه دار العلم، چاپ هشتم. ق.
  5. امامی، سید حسن، ( ۱۳۷۵ ه‍.ش ) «حقوق مدنی»، کتابفروشی اسلامیه، چاپ شانزدهم، تهران، ، ج۱، ۲، ۳، ۴ و۵٫
  6. امیری قائم مقامی ، عبدالمجید ( ۱۳۷۴ ه.ش ) « حقوق تعهدات » تهران انتشارات بهنامی ،
  7. انصاری، مرتضی؛ ۱۴۱۸( ه.ق ) «کتاب المکاسب»، اعداد: لجنۀ تحقیق تراث الشیخ الأعظم (مجمع الفکر الاسلامی)، قم، مؤسسۀ الهادی، چاپ اول ، ج۳٫
  8. بحرانی، یوسف؛ ( ۱۹۹۳م ) ، «الحدائق الناضره فی احکام العترۀ الطاهره»، تحقیق و تعلیق: محمد تقی ایروانی، تصحیح: یوسف بقاعی، بیروت، دار الأضواء، چاپ سوم
  9. جزیری، عبد الرحمن؛ ( ۲۰۰۴ م ) «الفقه علی المذاهب الاربعه»، بیروت، دار الفکر، چاپ اول ج۳٫
  10. جعفری لنگرودی دکتر جعفر ( ۱۳۸۷ ه.ش ) « تأثیر اراده در حقوق مدنی » تهران ، انتشارات گنج دانش
  11. حلی ـ علامه حسن بن یوسف بن مطهر حلی (۱۴۱۸ه.ق ) ؛ «قواعد الاحکام»، قم، مؤسسۀ النشر الاسلامی، چاپ اول
  12. ــــــــــــــــــــــــ ،( ۱۴۱۵ ه‍ ق ) . «مختلف الشیعه»، قم، مؤسسۀ النشر الاسلامی، چاپ اول
  13. خویی، سید ابوالقاسم موسوی؛( ۱۴۱۰ه.ق ). «منهاج الصالحین»، قم، مهر، چاپ ۲۸
  14. روحانی، سید محمد صادق حسینی؛( ۱۴۱۴ه.ق ) ، «فقه الصادق»، قم، مؤسسه دار الکتاب، چاپ سوم ج۲۰٫
  15. سنهوری، عبد الرزاق احمد؛ ( ۱۴۱۴ ه.ق ) «الوسیط فی شرح القانون المدنی»، بیروت، دار الاحیاء التراث العربی، بی­تا، ج۷، جزء۱٫
  16. سید سابق ( ۲۰۰۲ م ) « فقه السنه » بیروت ، دار ابن کثیر ، چاپ دوم ،
  17. شهید اول، ، محمد بن جمال الدین مکی العاملی ؛( ۱۳۷۷ه.ش ). «اللمعۀ الدمشقیۀ»، تهران، انتشارات دار العلم، چاپ اول:
  18. شهید ثانی ، زین الدین بن احمد عاملی ؛ ( ۱۴۱۴ ه.ق ) «الروضۀ البهیۀ فی شرح اللمعه الدمشقیۀ»، بیروت، مؤسسۀ الاعلمی للمطبوعات، ج ۴٫
  19. ________________________ ؛ (۱۴۲۴ه.ق ) ، «مسالک الأفهام الی تنقیح شرائع الاسلام»، قم، مؤسسۀ المعارف الاسلامیه، چاپ دوم
  20. صفایی، دکتر سید حسین؛ ( ۱۳۸۴ ه.ش ) . «قواعد عمومی قراردادها»، تهران، میزان، چاپ سوم:
  21. طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم (۱۴۱۲ ه.ق ) ؛ «تکملۀ العروۀ الوثقی»، قم، مکتبۀ الداوری، ج۱٫
  22. ______________________ (۱۴۱۹ ه.ق ) « حاشیه المکاسب » قم ، دار الفکر چاپ دوم
  23. کاتوزیان، دکتر ناصر؛ ( ۱۳۸۴٫ ه.ش ) «قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی»، تهران، میزان، چاپ یازدهم:
  24. ــــــــــــــــــــــــ ( ۱۳۷۴ه.ش ) ، «قواعد عمومی قراردادها»، تهران، انتشار، چاپ سوم،

[۱] . دانشیار گروه فقه و حقوق دانشگاه بین المللی امام خمینی (ره)

[۲] – دانشجوی دکتری فقه و حقوق جزا  دانشگاه خوارزمی

 

درباره‌ admin

وکیل پایه یک در اصفهان مشاوره و وکالت

این مطلب را نیز بخوانید

وکیل تمکین در اصفهان – و نمونه رای دادگاه

Rate this post نمکین چیست ؟ ر حقوق ایران به دو نوع تقسیم می شود …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

09133039363