وکالت بلاعزل، معضلات و راهکارها

دکتر اسداله لطفی ^[1]

روح اله عربیان ^{[2]   منتشر شده در مجله مدرسه حقوق کانون وکلای دادگستری اصفهان}

چکیده

دفاتر ثبت اسناد رسمی برای ثبت سند انتقال مالکیت اموال غیر منقول از دو روش تنظیم سند قطعی غیر منقول و تنظیم وکالتنامه بلاعزل استفاده می نمایند. در خصوص تنظیم وکالتنامه بلاعزل دو مشکل اساسی وجود دارد. اول اینکه با به وجود آمدن برخی از عوامل انحلال وکالت ، از جمله فوت موکل (که فروشنده ملک می باشد) وکیل باید به دادگستری مربوطه مراجعه و اقدام به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند بر علیه وراث موکل نماید. این امر موجب تراکم پرونده های مطروحه در دادگستری و از عوامل إطاله جریان دادرسی و سردرگمی مردم در نحوه تنظیم سند می گردد. دوم اینکه چون در وکالت بلاعزل سند همچنان بنام موکل باقی است و فقط اصل سند و برگه وکالتنامه در اختیار وکیل قرار می گیرد موکل می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد اقدام به گرفتن سند المثنی کرده و ملک را به شخص ثالث انتقال دهد یعنی عملاً ملک را به دو نفر بفروشد. این مقاله در صدد یافتن راه حلی مناسب برای جلوگیری از بروز این نوع معضلات در خصوص وکالت بلا عزل می باشد.

واژه‎هاي کليدي: وکالت ، وکالت بلا عزل ، سند قطعی منقول، سند قطعی غیر منقول، سند وکالتنامه،

 

مشاوره با وکیل در شهر اصفهان

مقدمه

       اشخاص در پاره‌اي از موارد به‌گونه‌اي كه امروز نيز رايج است به دنبال ايجاد يك رابطه پايدار (وكالت غيرقابل فسخ ) و حتي گاهي غيرقابل انفساخ هستند بدين منظور روي به وكالت بلاعزل مي‌آورند و از آن استقبال مي‌كنند. به ظاهر وكالت بلاعزل وكالتي است كه موكل حق عزل وكيل را ندارد و همچنين وكالت بدون استعفاء وكالتي است كه وكيل فاقد حق استعفاء است اما اصطلاح نخست در ميان مردم و عرف دفاتر اسناد رسمي هنگامي به كار مي‌رود كه موكل علاوه برنداشتن حق عزل، انجام مورد وكالت را نيز از دست مي‌دهد واقعيت اين است كه بايد قصد طرفين و تراضي آن‌ها را جستجو كرد و بايد توافق آن‌ها را مورد بررسي قرارداد. ماده 679 ق. م مقرر مي‌دارد «‌موكل مي‌تواند كه هروقت بخواهد وكيل را عزل كند مگر اينكه وكالت وكيل يا عدم عزل در عقد لازمي شرط شده باشد.» با اينكه ظاهر اين ماده و عنوان وكالت بلاعزل كه در ميان مردم رايج است، به اسقاط و از بين رفتن حق عزل موكل انصراف دارد اما نبايد به ظاهر آن اعتماد كرد چون مفاد اين ماده اختصاص به موكل ندارد و درباره استعفاي وكيل نيز اجراء مي‌شود. از ماده 679 قانون مدني چنين مستفاد مي‌شود كه وكالت با شرط شدن در ضمن عقد لازم غيرقابل فسخ مي‌شود هرگاه عقد جايز در ضمن عقد لازمي شرط شود عقد جايز غيرقابل فسخ مي‌شود(اميري قائم‌مقامي، عبدالمجيد؛ ، 1374 ج 2/ 159)  اين گفته به زعم نويسندگان در جايي است كه عقد جايز به‌صورت شرط نتيجه در ضمن عقد لازم درج شود (كاتوزيان، ناصر؛ 1382 ج 1، ش 2، / حسن امامي، 1375 ، ج 4 ص157 ) زيرا تنها در اين صورت است كه عقد جايز جزء آثار عقد لازم مي‌شود و به تبعيت از عقد اصلي غيرقابل فسخ مي‌گردد. به نظر مي‌رسد مبناي اين عقيده مشهور ، مفاد ماده 679 ق. م و استفاده از ملاك آن در ساير عقود جايز است مطابق این ماده موكل مي‌تواند هر وقت بخواهد وكيل را عزل كند مگر اينكه وكالت وكيل و يا عدم عزل در ضمن عقد لازمي شرط شده باشد. براي ارزيابي اين عقيده و پاسخ به اين پرسش كه آيا عقود جايز كه اكثر آن‌ها إذني هستند با شرط شدن در ضمن عقد لازم غيرقابل فسخ مي‌گردند؟ چنانچه گفته شد قانونگذار در عقد وكالت پذيرفته است كه هرگاه اين عقد به‌صورت شرط نتيجه در ضمن عقد لازمي شرط شود، غيرقابل فسخ مي‌شود (ماده 679). اين حكم از فتواي مشهور در فقه اماميه گرفته شده است ( شهيد ثاني ، 1424 ه.ق ،ج 1 ص 299، / محقق كركي، ج 5 ص  85، / سيد محمد كاظمي يزدي، 1412 ه.ق ، ص 164 ) عقود إذني با قرار گرفتن در ضمن عقد لازم به هيچ وجه ماهيت خود را از دست نمي‌دهند و تبديل به عقد لازم نخواهند شد. بايد پرسيد مگر با شرط شدن عقد اذني در ضمن عقد لازم وابستگي اذن به اراده طرفين از ميان مي‌رود تاگفته شود عقد إذني غيرقابل فسخ مي‌شود؟ اگر اين چنين است چرا عقد اذني كه در ضمن عقد لازم شرط شده با فوت يا حجر يكي از طرفين منحل مي‌شود؟ آيا دليل انحلال جز از بين رفتن اذن است؟ به نظر مي‌رسد غيرقابل فسخ شدن عقد وكالت در اين ماده به معناي لازم شدن عقد وكالت نيست بلكه به معني التزام به عهدي است كه در ضمن عقد لازمي طرفين به آن متعهد شده‌اند و لزوم وفاي به عهد و قاعده‌ي «المؤمنون عند شروطهم» و اصل حاكميت اراده و ماده 10 ق. م ايجاب مي‌كند كه طرفين بايد به عهد خود پايبند باشند ولي نمي‌توان از ماده 679 قانون مدنی لزوم عقد وكالت را برداشت كرد.

امروزه با توجه به اینکه بیشتر اموال غیر منقول و بخصوص آپارتمانهای مسکونی در رهن بانکهای مختلف بوده و همچنین بعلت سهولت انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول با وکالت بلاعزل بیشتر نقل و انتقالهای اموال غیر منقول و در مواردی منقول با تنظیم وکالت بلاعزل در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود. با توجه به معضلات و مشکلات حقوقی و قانونی که در تنظیم وکالت بلاعزل وجود دارد شایسته است تمهیداتی در این خصوص توسط مراجع ذیربط اندیشیده شود لذا در این مقاله ابتداء جائز بودن عقد وکالت و برخی مفاهیم مشابه این موضوع بررسی گردیده و در ادامه با ارائه راه حلهای حقوقی و قانونی در این خصوص سعی بر تحلیل و ارائه راه حل این معضلات در وکالت بلاعزل شده است.

جايز بودن عقد وكالت

عقد را از لحاظ قابليت انفساخ و التزام، به دو دسته تقسيم مي‌كنند. لازم و جايز؛ عقد لازم آن است كه هيچ يك از طرفين حق انفساخ و برهم زدن آن را ندارند مگر در مواردي كه قانون معين كرده باشد. در مقابل، عقد جايز آن است كه هر يك از طرفين، هر وقت كه بخواهند بدون دليل، مي‌توانند آن را فسخ نمايند. وكالت از جمله عقود جايز است؛ بدين معنا كه وكيل يا موكل، هر زمان كه اراده كنند، مي‌توانند عقد را فسخ نموده و فسخ آن را به ديگري اعلان نمايند. عقد وكالت، هيچ التزامي براي نگه‌داري رابطه حقوقي ميان وكيل و موكل پديد نمي­آورد. يعني وكالت از عقود جايزه است و هر كدام از وكيل يا موكل مي‌تواند هرگاه خواست عقد را بر هم زند؛ اين سخن به آن معنا نيست كه آثار و تعهد­ات حاصله از عقد وكالت اعتبار و احترام ندارد. بلكه تا هنگامي كه عقد باقي است، دوطرف ملزم به اجراي مفاد آن هستند و همچنين تعهداتي كه در ايام وكالت پديد آمده است، داراي اعتبار قانوني مي‌باشد. اثر برهم زدن عقد مربوط به آينده است در گذشته تأثيري ندارد.

مشهور فقهاي اماميه وكالت را از زمره عقود جايزه شمرده­اند. ( نجفي، شيخ محمدحسن؛ 1394 ه.ق ، ج27، ص 356. / محمد جواد مغنيه؛ 1383 ه.ش ، ج4، ص 240. / شهيد ثاني؛ 1424 ه.ق ، ج5، ص244؛ / شهيد ثاني؛ 1417 ه.ق ، ج4، ص 369. / يوسف بحراني؛ 1993 م ، ج22، ص15. / امام خميني؛ 1416 ه.ق ، ج2، ص44. / سيد محمد صادق حسيني روحاني؛ 1414 ه.ق ، ج2، ص243 / خويي، 1410 ه.ق ، ج2، ص200 ) اين ديدگاه در ماده 679 قانون مدني ايران هم ، مورد تصريح قرار گرفته است: «موكل مي‌تواند هر وقت بخواهد وكيل را عزل كند، مگر اينكه وكالت وكيل يا عدم عزل وي در ضمن عقد لازم شرط شده باشد». از ماده 681 قانون مدني ايران، جايز بودن استعفاي وكيل هم استفاده مي‌شود.

در عقد جايز هر يك از طرفين هر زمان بخواهند مي‌توانند عقد را بر هم بزنند حال آنكه در عقد لازم ضمن اينكه طرفين ملزم به ايفاي تعهدات خويش مي‌باشند، حق فسخي براي ايشان متصور نيست مگر در مواردي كه قانون يا شرع آن‌ها را مشخص كرده است. عقد جايز با مرگ، جنون، بي‌هوشي و سفاهت هر يك از طرفين يا هر دوي ايشان منفسخ مي‌گردد. ( شهيد ثاني، علي بن زين‌الدين؛ ج4، 1417 ه.ق ، ص369/ امام خميني ، ج2، 1416 ه.ق ، مسأله 2268/ بهبهاني، 1413 ه.ق ، ج2، ص471.) حال آنكه عقد لازم در صورت بروز چنين حوادثي همچنان بر قرار مي‌ماند. ( ماده 951 قانون مدنی ) مثلاً در مورد وكالت اگر وكيل يا موكل بميرد، يا ديوانه يا سفيه شود، عقد خود به خود بر هم مي‌خورد. اما در مورد بيع كه يك عقد لازم است فوت يا جنون يا سفاهت فروشنده يا خريدار بعد از انجام بيع در معامله مؤثر نيست و عقد را بر هم نمي‌زند؛ بلكه ورّاث بايع يا مشتري قائم‌مقام او خواهند بود. برخي از فقهاي اماميه ( طباطبايي يزدي، سيد محمدكاظم؛ ، 1415 ه.ق ، ج2، ص170. محقق اردبیلی، 1403، ج‌9، ص: 539‌ ) اين قاعده را به‌طور كلي نپذيرفته‌اند و به آن خدشه وارد كرده و ادعاي اجماع و اتفاق نظر راجع به انفساخ عقود جايز را در صورت فوت و جنون، بر فرض پذيرفتن آن ناظر به عقود اذني دانسته‌اند نه عهدي مانند هبه كه اذني نيست. البته به نظر مي‌رسد كه طرفين قرارداد چنين حقي را داشته باشند كه بتوانند حسب توافق، عقود جايز را به نحوي انشاء نمايند كه با موت، جنون و سفاهت يكي از ايشان عقد منفسخ نگردد؛ چرا كه جايز بودن عقد جزء طبيعت و ذات آن نيست و اغلب يك قاعده آمره نيز به شمار نمي‌آيد. ( صفايي، سيد حسين؛ 1384 ه.ش ، ص 25 ) براي اين منظور مي‌توان به «اصل حاكميت اراده و آزادي قراردادها» و قاعده فقهي «العقود تابعة للقصود» استناد كرد. مثلاً در مورد وكالت، طرفين قرارداد مي‌توانند بر لزوم آن و عدم امكان فسخ به دلخواه يكي از ايشان تراضي كنند. ماده‌ي 679 قانون مدني در اين زمينه مقرر مي‌دارد: «موكل مي‌تواند هر وقت بخواهد وكيل را عزل كند، مگر اينكه وكالت وكيل يا عدم عزل در ضمن عقد لازمي شرط شده باشد». اين ماده موردي را فرض مي‌كند كه وكالت با عدم عزل وكيل، به‌صورت شرط، ضمن عقد لازمي (مانند بيع و نكاح) آمده باشد. در اين صورت وكالت، به پيروي از عقد خارج لازم، وصف لزوم پيدا مي‌كند و ديگر طرف قرارداد نمي‌تواند، مانند عقد جايز، هر وقت بخواهد آن را بر هم زند. ( شيخ انصاري، مرتضي، 1418 ه.ق ، ج2، ص214/ طباطبايي يزدي، سيد محمد كاظم، 1419 ه.ق ، ج2، ص5/ جعفري لنگرودي، محمد جعفر، 1368 ه.ش ، ش335/ غروي نائيني، محمد حسين، منية الطالب، 1413 ه.ق ، ج2، صص2ـ3. )

       مشهور فقهاي اماميه شرط وكالت در هر عقد لازم را پذيرفته‌اند ( طباطبايي يزدي، سيد محمد كاظم ، 1419 ه.ق ، ج2، ص5 / عبدالرحمن جزیری ، 2004 م ، ج 3، ص 206 ) در تعليل و توجيه سلب حق عزل چنين گفته‌اند چون عقد جايز از عقد لازم كسب لزوم مي‌كند و به‌صورت تعهد فرعي در مي‌آيد مادام كه عقد اصلي به قوت خود باقي است تعهد فرعي نيز معتبر است و شخصي كه چنين تعهدي كرده است فاقد حق عزل مي‌باشد اما اگر شرط وكالت در ضمن عقد جايزي باشد، اعتباري بيش از عقد جايز كسب نمي‌كند در نتيجه مي‌توان با فسخ عقد اصلي عقد جايز را كه به‌صورت شرط در‌آمده است فسخ نمود . محمد جواد مغنيه در كتاب فقه الامام الصادق (ع) مي‌نويسد: «اِنّ الوكالهَ تصيرُ لازمهً اذا أُخذت شرطاً في ضمنِ عقد لازمٍ و كما لو باعه شيئاً و اشترط عليه ان يكون وكيلاً من قبله في شيء معين فيصبح وكيلاً بمجرّد انعقاد العقد و ليس اَن يعزله و هذا من باب شرطٍ النتيجه و هي الاثر المترتب علي العقد و يسمّي التزام في ضمن التزام امّا لو اشترط ان يقيمَه وكيلاً ان يجري معه عقدَ الوكاله فعليه ان يعزله بعد التوكيل الّا اذا اشترط عليه عدم العزل فيجب عليه الوفاءُ بالشرط لحديثِ «المومنون عند شروطهم». ( محمد جواد مغنیه ،  1383 ه.ش ، ج 4 ص 76 )

درتوضيح مطلب مي‌گوييم: هرگاه وكالت به‌صورت شرط نتيجه در عقد لازمي درآيد، مانند اينكه در نكاح شرط شود كه شوهر در اداره‌ي املاك زن، وكيل او باشد، بي‌گمان نه موكل مي‌تواند وكيل را عزل كند و نه وكيل حق استعفاء دارد، مگر اينكه وكالت (شرط) تنها به سود يكي از آن دو باشد، كه در اين صورت، تنها مشروط عليه پايبند بدان مي‌شود و آن کسی که شرط را به سود خود تحصيل كرده است هميشه مي‌تواند از اين امتياز بگذرد و شرط را برهم زند. فرض كنيم، در مثال ياد شده، اداره‌ي اموال زن رايگان باشد و هيچ سودي براي شوهر تصور نشود. در اين حالت، شرط چنين وكالتي در نكاح به سود زن است كه از بيم استعفاي شوهر آن را در نكاح آورده است، پس مي‌تواند از اين امتياز بگذرد و شوهر را عزل كند. ولي هرگاه وكالت در برابر دستمزد باشد يا به‌گونه‌اي ديگر احراز شود كه هدف از شرط وكالت، باقي ماندن رابطه‌ي نمايندگي براي هر دو طرف است، شرط حق عزل را نيز از بين مي‌برد. بايد افزود كه شرط وكالت ضمن عقد لازم، حق انجام مورد وكالت به‌وسيله‌ي موكل را از بين نمي‌برد. پس اگر كسي ضمن عقد لازمي وكالت در فروش خانه‌ي خود را به ديگري بدهد، اين شرط مانعي در راه فروش خانه به‌وسيله موكل بوجود نمي‌آورد، مگر اينكه در شرط تصريح شده باشد . در صورتي كه التزام به وكالت دادن، ضمن عقد لازمي شرط شود (شرط فعل)، آنچه بي‌گمان الزام‌آور است وفاي به شرط، يعني توكيل به غير است. ولي در اينكه آيا وكالتي هم كه داده مي‌شود براي طرفين ايجاد الزام مي‌كند يا طبيعت اصلي خود را دارد، اختلاف است: پاره‌اي از نويسندگان اعتقاد دارند، شرط توكيل در عقد لازم نشانه‌ي اين است كه طرفين مي‌خواسته‌اند وكالتي كه داده مي‌شود الزام‌آور باشد، وگر نه دليلي نداشت كه آن را ضمن عقد لازم شرط كنند. ( امامي، سيد حسن؛ 1375 ه.ش ، ج2، ص232.  ) ولي جمع ديگري گفته‌اند كه مفاد شرط تنها لزوم وكالت دادن است نه حفظ آن. پس، اگر موكل پس از اعطاي نيابت وكيل را عزل كند برخلاف شرط كاري نكرده است.( طباطبايي يزدي، سيد محمد كاظم؛ 1418 ه.ق ، ج2، ص122، مسأله14 )  اگر قرينه‌ي خاصي بر قصد طرفين نسبت به حفظ وكالت وجود نداشته باشد، نظر دوم قابل تأييد است. زيرا، آنچه ضمن عقد لازم شرط شده و از آن كسب لزوم مي‌كند، اعطاي نيابت است نه ابقاي آن. وكالت، در خارج از عقد و به‌صورت مستقل واقع مي‌شود و طبيعت خود را حفظ مي‌كند؛ وكيل مي‌تواند استعفاء دهد و موكل نيز حق دارد او را عزل كند. ( كاتوزيان، ناصر؛ 1382 ه.ش ، ج4، ص204 به بعد. )

در مورد شرط وكالت ضمن عقد جايز نيز بايد گفت كه قانون مدني در اين باره حكمي ندارد. دليل اين سكوت نظر مشهور در فقه اماميه است كه به موجب آن شرط ضمن عقد جايز الزام‌آور نيست ( طباطبايي يزدي، سيد محمدكاظم؛ 1418 ه.ق ، ج2، ص122، مساله122 ) پس نبايد چنين شرطي در زمره‌ي مواردي قرار بگيرد كه موكل حق عزل وكيل را از دست مي‌دهد. ولي، نبايد چنين پنداشت كه شرط ضمن عقد جايز هيچ محدوديتي براي موكل يا وكيل بوجود نمي‌آورد. درست است كه بنا به فرض، عقد اصلي جايز است و موكل يا وكيل مي‌تواند با فسخ آن وكالت را نيز بر هم زند، ليكن بايد دانست كه با شرط كردن وكالت، طرفين وجود رابطه‌ي نمايندگي را تابع عقد، قرار داده‌اند. در نتيجه، تا زماني كه عقد هست شرط نيز وجود دارد و كسي كه مايل به فسخ شرط (وكالت) است، بايد ابتدا و به‌عنوان مقدمه عقد را بر هم زند و نمي‌تواند آن را نگاه دارد و شرط را فسخ كند. (كاتوزيان، ناصر؛ 1382 ه.ش ، ج4، ص207 ) حال ببينيم آيا طرفين عقد وكالت يا عقود جايزه ديگر مي‌توانند، با توافق يكديگر، بدون اينكه از شرط ضمن عقد استفاده كنند، اختيار فسخ خود را اسقاط و عقد را غير قابل فسخ نمايند. قول مشهور اين است كه شرط تابع عقد است و شرط ضمن عقد جايز، لازم الوفاء نمي‌باشد. همان‌طور كه پيش از اين نيز بيان شد، در حقوق امروز، به استناد اصل «حاكميت اراده و آزادي قراردادها» ـ مفاد ماده 10 قانون مدني ـ مي‌توان، توافق اراده‌ي افراد را در اين زمينه نافذ و معتبر دانست. ( صفايي، سيد حسين؛  ص25/ كاتوزيان، ناصر؛ قواعد عمومي قراردادها، 1384 ه.ش ، ج1، ص44 ) در قانون مدني ايران جايز بودن عقد وكالت به صراحت اشاره نشده است. براساس مفاد ماده ۲۱۹ قانون مدني، كليه عقود و قراردادها لازم مي‌باشند (اصل لزوم) مگر اينكه قانون عقدي را جايز اعلام نمايد مانند ماده ۶۱۱ قانون مدني كه مي‌گويد: وديعه عقدي است جايز. در عقد وكالت فقط ماده ۶۷۹ ق. م را داريم كه مي‌گويد موكل مي‌تواند هر وقت بخواهد وكيل را عزل كند مگر اينكه وكالت وكيل يا عدم عزل وكيل، در ضمن عقد لازم شرط شده باشد ما را بدين توافق مي‌رساند كه وكالت عقدي است جايز. ولي شايد اصلح باشد كه براي رفع هرگونه ابهام، ماده قانوني در اين خصوص به عقد وكالت اضافه شود، مانند عقد بيع كه مي‌گويد هر بيع لازم است مگر اينكه يكي از خيارات در آن ثابت باشد.

«از آنچه گفته شد، روشن گرديد كه عقد وكالت، وسيلۀ اعطاى نيابت به وكيل است كه تا در حدود اختيارات تفويض شده به او، اعمال حقوقى معيّنى را به نام و حساب موكّل انجام دهد. بنابراين، عقد وكالت در زمرۀ «عقود اذنى» به حساب مى‌آيد؛ يعنى اثر مستقيم آن ايجاد اذن است. و از همين جهت است كه عقد وكالت در عداد عقود جايزه به شمار آمده و هيچ التزامى براى موكّل و وكيل ايجاد نمى‌كند و با فوت و حجر هر كدام از آنان نيز منفسخ مى‌شود»( طاهرى، 1418، ج‌4، ص: 394‌ ، / امامي، سيد حسن؛ 1375 ه.ش ، ج2، ص232.) چون  عقد وکالت مبتنی بر اعطای نیابت و تفویض اذن است هم اذن دهنده (موکل) می تواند از اذن خود رجوع نماید و هم نیابت (وکیل و مأذون) حق استعفا دارد.

وکالت بلاعزل

وكالت بلاعزل وكالتی است كه موكل حق عزل وکیل را در ضمن یک عقد خارج لازم  از خود سلب و ساقط می نماید یعنی طرفین عقد وکالت در خارج از عقد وکالت فی مابین خود عقد لازمی مانند بیع را منعقد نموده و ضمن آن عقد ، موکل متعهد می شود که حق عزل وکیل را در وکالتی که مابین آنها منعقد خواهد شد از خود سلب و ساقط نماید و چون این شرط در ضمن یک عقد لازم بوده لذا لازم الاجراء بوده و بعد از انعقاد عقد وکالت ، موکل نمی تواند وکیل را به هر شکل ممکن عزل نماید. (کاتوزیان، 1382، ج4 ص:204) البته اگر موکل و وکیل باهم و همزمان به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه که وکالت بلاعزل در آن تنطیم شده است مراجعه نمایند و درخواست ابطال و عزل وکیل را بنمایند دفترخانه موظف به ابطال سند آن وکالت خواهد بود. اصطلاح وکالت بلاعزل در میان مردم و عرف دفاتر اسناد رسمی هنگامی بكار می رود كه موكل علاوه بر نداشتن حق عزل وکیل مورد نظر، حق انجام مورد وكالت را نیز در هر صورت ممکن از دست می دهد. ماده ۶۷۹ ق . م در این خصوص مقرر می دارد: «موكل می تواند هر وقت بخواهد وكیل را عزل كند مگر اینكه وكالت وكیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده است»

تفویض وکالت فروش

وقتی شخصی بصورت وکالتی مالی را خریده باشد یعنی در خصوص آن مال وکالت بلاعزل داشته باشد و قصد داشته باشد همان مال را بنام شخص ثالث انتقال دهد اختیارات موجود در همان وکالت بلاعزل سابق را طی قراردادی بنام شخص ثالث انتقال می دهد که به این قرارداد (تقویض وکالت فروش) اطلاق می شود و به سندی که برای این امر تنظیم می شود سند تفویض وکالت گفته می شود.

سند وکالت نامه

برگه و نوشته ای است که توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم و در آن مشخصات کامل سجلی، محل اقامت و کد پستی موکل و وکیل و حدود انجام مورد وکالت که توسط موکل به وکیل تفویض شده است بصورت تایپی وارد و عین همان متن در دفاتر مخصوص اسناد رسمی که دفتر جاری نامیده می شود نیز ثبت می شود. این برگه بعد از پرینت و ثبت در دفتر جاری به امضای موکل رسیده و موکل در دفتر جاری نیز بعد از خواندن تمام متن و تصدیق آن عبارت «ثبت با سند برابر است» را ذیل آن نوشته و امضا می نماید. این برگه بعد از امضای سردفتر و دفتریاردفترخانه ممهور به مهر پرسی دفترخانه شده و سند وکالت نامه نامیده می شود.

قطعی غیر منقول

انتقال ملکیت اموال غیرمنقول با عقد بیع را در دفاتر اسناد رسمی «قطعی غیرمنقول» گویند. جهت تنظیم قرارداد بیع در اموال غیر منقول از ادارات دارایی، شهرداری یا دهیاری یا جهاد کشاورزی (با توجه  به وقوع مال غیر منقول در شهر یا روستا یا خارج از شهر و یا اینکه مال غیر منقول از اراضی کشاورزی باشد) و اداره ثبت اسناد و املاک منطقه استعلام اخذ شود و در صورت نبود مشکل قانونی جهت انتقال ملکیت مال غیر منقول، آن مال به ملکیت مالک جدید انتقال می یابد.

سند قطعی غیر منقول

سند عقد بیعی که در دفترخانه اسناد رسمی جهت نقل و انتقال اموال غیرمنقول تنظیم و ثبت دفتر جاری می شود را سند قطعی غیرمنقول گویند. در این سند مشخصات کامل سجلی، محل اقامت و کد پستی معامل و متعامل و مشخصات دقیق ملک مورد انتقال از پلاک ثبتی فرعی و اصلی گرفته تا مشخصات خود سند مانند جلد و صفحه و شماره ثبت سند مالکیت قید و همان متن عیناً در دفتر جاری دفترخانه وارد می شود. سپس با حضور معامل و متعامل بصورت همزمان در دفترخانه و تسویه حساب ثمن معامله و تسلیم مبیع و بعد از خواندن تمام متن در دفتر جاری و تصدیق آن توسط طرفین، هر یک از متعاملین عبارت «ثبت با سند برابر است» را ذیل آن نوشته و هم دفتر جاری و هم سند قطعی غیر منقول را امضا می نمایند. برگه سند بعد از امضای سردفتر و دفتریار، ممهور به مهر پرسی دفترخانه شده و سند قطعی غیرمنقول نامیده می شود.

انگیزه های توسل به وكالت بلاعزل

علت اصلی توسل به وكالت بلاعزل ایجاد یك رابطه پایدار و غیر قابل فسخ از جانب موكل و وكیل است. مثلاً شخصی ملكی می خرد ولی به دلایلی كه به برخی از آنها اشاره خواهیم كرد نمی تواند سند رسمی انتقال قطعی تنظیم بكند ناگزیر وكیل بلاعزل فروشنده می شود تا پس از رفع موانع و فراهم شدن مقدمات ثبت به وكالت از فروشنده نسبت به انتقال قطعی و رسمی ملك به نام خود اقدام نماید در این موارد به ظاهر آنچه كه طرفین قرارداد در مورد آن توافق می كنند چیزی جز اعطای نمایندگی غیر قابل عزل نیست اما انگیزه های دیگری آنان را وادار به برقراری چنین رابطه ای می نماید این اغراض و اهداف متعدد و متنوعند برای رعایت اختصار این انگیزه ها را به چند دسته كلی تقسیم می كنیم :

۱ _ انجام مورد وكالت (انجام تعهد یا انجام تشریفات آن یا انتقال مال بصورت رسمی ) در آینده بدون حضور موكل و به وكالت از جانب وی ، مثلا برای انتقال اموال غیرمنقول بصورت قطعی در دفاتر اسناد رسمی باید سند «قطعی غیرمنقول» تنظیم شود و برای تنظیم این سند باید از ادارات دارایی و حسب مورد شهرداری یا دهیاری یا جهاد کشاورزی و اداره ثبت اسناد و املاک منطقه استعلام أخذ شود و أخذ این استعلامات نیازمند گذر زمان و پیگیری هر یک از این استعلامات از اداره مربوطه است. در پاره ای از موارد که شخصی قصد فروش مال غیرمنقول خود اعم از خانه ، زمین و … را دارد و از لحاظ زمانی نیز محدودیت داشته و بعلت نیاز مبرم و آنی به ثمن معامله نمی تواند تا أخذ استعلامات مربوطه معطل بشود لذا با تنظیم وکالت بلاعزل، کلیه اختیارات موجود در خصوص تنظیم سند قطعی انتقال مال غیر منقول را به موکل که در اصل خریدار است تفویض می نماید تا خریدار با آن وکالتنامه اقدام به اخذ استعلامات مربوطه نموده و سند «قطعی غیر منقول» را امضا ء نماید.

۲ _ فرار از برخی تنگناهای موجود و ایجاد فرصت مناسب برای فراهم كردن مقدمات و رفع موانع ، مثلا برای انتقال اموال غیرمنقول که در رهن بانک یا بازداشت ارگان و اداره ای قرار گرفته و خریدار از این موضوع اطلاع کامل داشته و با علم به موضوع اقدام به خریداری آن مال نموده است لکن چون مبیع در رهن بانک یا جای دیگری است امکان تنظیم سند «قطعی غبرمنقول» وجود ندارد لذا با تنظیم وکالت بلاعزل، کلیه اختیارات موجود در خصوص تنظیم سند قطعی انتقال مبیع را به موکل که در اصل خریدار است تفویض می نماید تا خریدار با آن وکالت بعد ار فک رهن مبیع ، خود اقدام به أخذ استعلامات مربوطه نموده و سند «قطعی غیر منقول» را در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و امضا ء نماید.

۳ _ فرار از برخی مقررات امری و شكلی و تقلب نسبت به قانون.

وقتی عقد بیعی در خصوص مال منقول و با غیر منقولی فیمابین افراد منعقد می شود و آن مال دارای سند مالکیت است اصل بر این است که طرفین به دفاترثبت اسناد رسمی مراجعه و حسب مورد در خصوص اموال منقول اقدام به تنظیم سند «قطعی منقول» و در اموال غیر منقول اقدام به ثبت سند «قطعی غیر منقول» نمایند لکن در مواردی خریدار قصد استفاده شخصی از مبیع را نداشته و فقط بعنوان تاجر و یا دلال از خرید و فروش مبیع ، قصد تحصیل سود و منفعت را دارد. در این موارد چون تنظیم اسناد قطعی منقول یا غیر منقول برای افراد هزینه های زیادی را مانند مالیات نقل و انتقال، حق الثبت،عوارض شهرداری و … متحمل می کند لذا خریدار با تنظیم وکالت نامه بلاعزل از تنظیم سند قطعی فرار نموده و متحمل هزینه های اضافی نمی گرد و بعد از فروش مبیع به شخص ثالث ، اقدام به تنظیم سند قطعی نموده و وکالتا از طرف فروشنده اولیه اقدام به امضای سند قطعی می نماید.

البته انگیزه های زیادی برای تنظیم وکالت بلاعزل میان مردم و عرف وجود دارد بخصوص در خصوص اموال غیر منقول که اکثر خانه ها و آپارتمانها در رهن بانکهای مختلف قرار دارند و با این وجود مورد معامله و داد و ستد قرار می گیرند که در غالب موارد ، این خرید و فروشها بصورت وکالتی انجام می گیرد البته موارد نادری نیز سند قطعی تنظیم می شود که با موافقت بانکی که سند مذکور در رهن آن بانک است با انتقال سند بنام خریدار واقع می شود که در عرف دفاتر اسناد رسمی از آن بعنوان «قطعی غیر منقول مشتمل بر رهن» یاد می شود

طرح مشکل

در تنظیم وکالتنامه بلاعزل دو مشکل اساسی وجود دارد. اول اینکه در عرف دفاتر اسناد رسمی تنظیم وکالت فروش برای هر مالی بمنزله خریداری آن مال توسط وکیل است چنانکه اگر شخصی با در دست داشتن وکالت بلاعزل به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند می تواند مال مورد وکالت را بنام هرشخص حقیقی یا حقوقی با هر یک از عقود متداول مانند بیع، صلح، هبه و … انتقال دهد و هیچ نیازی به حضور موکل که از لحاظ سندی مالک آن مال شناخته می شود نیست و وکیل بعد از تنظیم سند بنام خریدار جدید بجای مالک وکالتاً امضاء زده و سند بنام خریدار شده و تحویل خریدار جدید می شود.

موارد انحلال قهري وكالت

مراد از موارد انحلال قهري و يا غير اختياري، حالاتي است كه وكالت، بدون اراده دو طرف زوال مي­پذيرد، مانند «مرگ»، «جنون يا اغماء»، «حجر و سفاهت»، «نابودي متعلق وكالت»، «پايان مدت معين». با توجه به مقتضای عقد وکالت که از عقود جایز است لذا با موارد زیر منفسخ می شود:

اول: فوت يكي ازطرفين

هرگاه يكي از طرفين عقد وكالت فوت نمايد، عقد وكالت پايان يافته حساب مي‌شود، چون تاكنون وكيل به نیابت از کسی عمل می نمود كه آن فرد صاحب اختيار و تصرف بوده، با مرگ موكل صلاحيت‌ها و تصرفات وي نيز پايان مي‌يابد و اهليت‌اش از بين مي‌رود، لذا ديگر وكيل نمي‌تواند وكالت را با نام موكل ادامه دهد. از اين جهت فرقي نمي‌كندكه وكيل از مرگ موكل با خبر شده باشد و يا نشده باشد  ( ابن رشد قرطبی ، 1413 ه.ق ، ج 2 ص245، / کاسانی ، ، 2000 م ، ج6 ص 38، سید سابق ،  2001 م ، ج 3 ص 238 ) در مبناي این حکم گفته شده است: قرارداد وكالت بستگي به شخصيت موكل و وكيل دارد، در صورتي كه هر يك از آن‌ها فوت كند، شخصيت وي فرو مي­ریزد و ركن مهم عقد نابود مي‌گردد، پس وكالت توان بقا را نخواهد داشت. و ديگر اينكه: مشروع بودن اقدامات وكيل در انجام مورد وكالت، بر «اذن استمراري موكل» تكيه دارد، هنگامي كه موكل فوت نمايد، امكان اذن دادن از بين مي‌رود و موضوعي براي وكالت باقي نخواهد ماند. همچنين، با فوت موكل، مال او به ورثه انتقال پيدا مي‌كند، اين انتقال سبب نابودي آن اذن و باعث از بين رفتن موضوع وكالت مي‌شود. ( طباطبايي يزدي، سيد محمد‌كاظم؛  ، 1412 ه .ق ، ج1، ص 125. ) بر این مطلب ، فقهاء امامیه نیز اتفاق‌نظر دارند كه وكالت به واسطه‌ي مرگ وكيل يا موكل زوال مي­يابد، شايد اين اجماع از آن جهت باشد كه اذن مستمر و مستدام را در صحت وكالت معتبر مي‌دانند. ( نجفي، محمد‌حسين؛ ، 1394 ه.ق ، ج27، ص360 ) امام خميني نيز مي‌نويسد «اگر وكيل يا موكل بميرد، يا ديوانه‌ي هميشگى شود وكالت باطل مي‌شود » (امام خمینی ، 1414 ه.ق ، ص 355 مسئله 2268 احكام وكالت. ) اين مسأله در قانون مدني مصر ماده 714، سوريه 680، ليبي 714، عراق946 و قانون عقود و تعهدات لبنان 808 و 809 نيز ذكر شده است.

در اینکه آيا موكل و وكيل مي‌توانند با تراضي در ضمن عقد تصريح نمايند كه وكالت حتي پس از فوت يا جنون احد طرفين باقي بماند؟ و آيا چنين شرطي نافذ و معتبر است؟ گروهي از فقهاء چنين شرطي را در باب رهن و صلح پذيرفته‌اند عده‌اي به منظور برطرف كردن اشكال گفته‌اند: در اين صورت وكالت به‌طور مستقل و مستقيم براي ورثه ايجاد شده يا اينكه مرتهن حق فروش عين مرهونه را پيدا كرده است كه به محض فوت او و به‌طور قهري به ورثه‌ي وي منتقل مي‌گردد. ماده ۷۷۷ ق. م. به پيروي از نظر گروه اول مقرر داشته است: «در ضمن عقد رهن يا به موجب عقد علي‌حده ممكن است راهن مرتهن را وكيل كند كه اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را ادا ننموده باشد، مرتهن از عين مرهونه يا قيمت آن طلب خود را استيفا كند؛ و نيز ممكن است قرار دهد وكالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد؛ و بالاخره ممكن است كه وكالت به شخص ثالث داده شود».

برخي از فقهاء گفته‌اند: «در مواردي كه موضوع عقد وكالت، متعلق حق وكيل باشد و وكالت در ضمن عقد لازمي شرط شده باشد مثل وكالت در فروش عين مرهونه؛ چنين وكالتي با فوت وكيل از بين نمي‌رود، حتي اگر شرط هم نشده باشد». آنچه مسلّم است اين است كه: وكالت موصوف در قسمت اخير ماده ۷۷۷ ق. م. وكالت اصطلاحي نيست زيرا نيابت و نمايندگي از جانب منوبٌ عنه تا زماني ادامه مي‌يابد كه منوبٌ عنه در قيد حيات باشد و نيابت فرع بر وجود وي است بنابراين با فوت وكيل و همچنين فوت او نمايندگي به هم مي‌خورد در مورد جنون موكل يا وكيل نيز وضع بدين منوال است اگر وكيل مجنون شود نمي‌تواند وظيفه نمايندگي را انجام دهد اگر موكل ديوانه گردد، اهليت استيفا را از دست مي‌دهد و ديگري نمي‌تواند به نمايندگي از كسي كه فاقد اهليت استيفا است، اعمال و اجراي حق كند. قواعد عمومي حاكم بر عقود جايز در مورد وكالت نيز جاري است و دليلي مبني بر اينكه قانونگذار از اين قواعد در خصوص وكالت عدول كرده است در دست نيست و چنان‌كه كليه عقود جايزه به موت (و جنون) احد طرفين منفسخ مي‌شود… (ماده ۹۵۴ ق. م) عقد وكالت نيز با اين اسباب زايل مي‌گردد…. برخي از فقهاء گفته‌اند: وكالت پس از فوت نيز در همان مفهوم مصطح باقي مي‌ماند و محدوديت وصيت را (كه فقط تا ثلث تركه نافذ است) ندارد. و در اين‌گونه موارد كه وكالت ضمن عقد لازم شرط مي‌شود و موضوع آن متعلق حق وكيل قرار مي‌گيرد (مثل فروش عين مرهونه) با فوت وكيل وكالت منفسخ نمي‌شود اگرچه شرط نشده باشد. نيابت و نمايندگي اصطلاحي مفهوم خاص و معيني دارد و به اين‌گونه قراردادها نمي‌توان با ديد نمايندگي مصطلح نگاه كرد بلكه گاهي توافقي بر انتقال حق و توكيل تا زمان حيات و ايصاء پس از آن است(نجفي، محمد‌حسين؛ 1394 ه.ق ،ج27، ص360 )

دوم: جنون و اغماي موكل يا وكيل

در مورد جنون بحث چنداني وجود ندارد، سخناني كه در «فوت وكيل يا موكل» گذشت، همه در خصوص جنون نيز جاري است، ماده 678 قانون مدني ايران، موت و جنون را در يك بند ـ بند3 همان ماده ـ آورده است تا آگاهي بر اشتراك احكام آن دو دهد.

در فقه اماميه، «جنون و اغماء» از اسباب انحلال وكالت شمرده شده و دليل عمده آن اتفاق‌نظر فقهاء است، اگر اجماع نبود، مي‌توان گفت كه اذن ولي جانشين اذن موكل در بقاي وكالت مي‌گردد و اين عقد نيابتي از بين نمي‌رود. نهايت اينكه، عارض شدن جنون و اغماء بر وكيل، عدم تصرف در آن حالت­ها است، نه انفساخ قرارداد وكالت. در صورتي كه جنون و اغماء از عوامل انحلال وكالت به شمار رود، تفاوتي ميان طولاني يا كوتاهي مدت اغماء و اطباقي يا ادواري بودن جنون و علم و جهل وكيل نيست.

در پاسخ اين پرسش كه آيا بعد از زوال مانع، وكيل حق تصرف دارد؟ مي‌گوييم: پس از زوال مانع، جواز تصرف براي وكيل باقي است، چون هرچند وكالت او باطل گردیده است ، اما اذن عام وجود دارد. و در صورتي كه وكيل از جنون و اغماء رهايي يابد، باز حق تصرف ندارد، زيرا اين­جا نفس اذن نابود شده است نه خصوص عقد وكالت. مأذون قابليت و اهليت نيابت و نمايندگي را از دست داده است، بر خلاف ساير موارد كه اهليت از دست نمي‌رود.( نجفي، محمدحسين؛ ج27، ص362. ) قانون مدني ايران، سخني از سبب بودن «اغما ء » ندارد، بنابراين، وكالت توسط «اغماء» نابود نخواهد شد.

سوم: انقضاي مدّت وكالت

گاهي موكل فيه معين نيست ولي وكالت شبيه به اجاره منعقد مي‌گردد، موكل با وكيل مثلاً تا مدت يكسال قرارداد مي‌بندند، و در اين ميان فرقي نمي‌كند كه وكيل ازجانب موكل كاري را انجام بدهد ياخير، طي اين مدت به نام وكيل موكل است، (چنانچه اين عمل امروزه در بسياري از كشورها عملي است) هرگاه اين مدت توافق شده به پايان رسيد، وكالت ديگر وجود ندارد و پايان مي‌يابد، فرقي ندارد كه در ميان كار وكيل باشد و يا پايان آن.

چهارم: از بين رفتن متعلق وكالت

ماده 683 قانون مدني ايران مقرر مي‌دارد: «هرگاه متعلق وكالت از بين برود يا موكل عملي را كه مورد وكالت است خود انجام دهد يا به‌طور كلي عملي كه منافي با وكالت وكيل باشد به جا آورد، مثل اينكه مالي را كه براي فروش آن وكالت داده بود خود بفروشد، وكالت منفسخ مي‌شود». بايد گفت: «انجام مورد وكالت» و «ايجاد عمل ناسازگار با وكالت» چنانچه از موارد انفساخ است، از زمره عوامل ارادي انحلال وكالت نيز خواهد بود، هرگاه موكل، اتومبيلي كه فروش آن را وكالت داده، خودش بفروشد، يا آن را به ديگري بخشش نمايد.

«گاه نيز عملي كه منافي وكالت است موضوع آن را از بين نمي‌برد، ولي نشانه فسخ و راضي نبودن به كاري است كه براي اجراي آن وكالت داده شده، مانند اينكه موكل براي وقف مالي وكالت دهد كه پيش از آن وكالت در فروش داده است» ( كاتوزيان، ناصر؛ عقود معين 1382 ه.ش ، ج 4 ص214. ) در هر صورت، فقهاي اماميه، «از بين رفتن متعلق وكالت» و «انجام مورد وكالت توسط موكل» را از اسباب انحلال وكالت شمرده­اند. و در انحلال وكالت از اين بابت «علم وكيل» هم شرط نيست ( مغنيه، محمد‌جواد؛ 1383 ه.ش ، ج4، ص 245. نجفي، محمد حسين؛ 1394 ه.ق ، ج27، ص364 و 365 ) به‌طور كلي عملي كه منافي با وكالت باشد مانند هبه يا صلح و يا انتقال مالي كه وكالت فروش آن داده شده است، موجب انفساخ وكالت است. انفساخ وكالت در مورد مزبور مانند از بين رفتن مورد وكالت از نظر منتفي شدن موضوع تعهد مي‌باشد و بدين جهت قانون آن دو را در يك ماده بيان كرده است. ( امامي، حسن؛ 1375 ه.ش ، ج2، ص301 )

پنجم: محجور شدن وكيل و موكل

در ديدگاه فقه اماميه، هرگاه موكل محجور گردد، در مواردي كه تصرف او ممنوع شده است، وكالت وكيل منحل مي‌شود؛ چون وكيل تابع موكل است، در صورتي كه موكل نتواند عملي را مباشرتاً انجام دهد، اجراي آن توسط وكيل نيز درست نخواهد بود. در دليل اين مورد ادعاي اجماع نموده‌اند و اگر اتفاق‌نظر فقهاء وجود نداشت، مي‌توانستند فتوا دهند كه حجر سبب زوال وكالت نيست، نهايت اينكه موجب «عدم نفوذ تصرف» مي‌گردد، چنانچه اگر حجر فرو ريزد، نيازي به اعاده‌ي وكالت نيست.( نجفي، محمد‌حسن؛ 1394 ه.ق ، ج27، ص363. ) قانون مدني ايران، در ماده 681 مي­گويد: «محجوريت موكل موجب بطلان وكالت مي‌شود، مگر در اموري كه حجر مانع از اقدام در آن نباشد». به اعتقاد برخي از نويسندگان حقوق مدني، ماده ياد شده ناظر به «سفه» است، و مي‌افزايند: «هر عارضه كه مانع از انعقاد وكالت شود باعث انحلال آن نيز خواهد شد».( كاتوزيان، ناصر؛ 1382 ه.ش ، ص213 و214 )

در فقه اماميه ورشکستگی نيز مانند سفه از موارد حجر است. آنان كه سفه را در وكيل مانع از نفوذ عقد نمي‌دانند ورشکستگی را از همان قبيل مي‌شمارند. در مورد مفلّس هم استدلال اين است كه اثر وكالت در اموال موكل ظاهر مي‌شود در حالي كه مفلس از تصرف در اموال خويش منع شده است. پس تفليس یا ورشکستگی مانع از اين مي‌شود كه موكل با نيابت دادن به ديگران در دارايي خود تصرف كند ولي اهليت وكيل را از بين نمي‌برد. در حقوق كنوني عنوان تفليس وجود ندارد و نهاد مشابه آن ورشكستگي تاجر است. هنگامي كه وكيل يا موكل ورشكسته شوند وكالت پايان مي‌يابد. يعني وقتي موكل نتواند مستقيماً به اراده و تصرف در اموال خود بپردازد به طريق اولي وكيل نيز از اين تصرف عاجز است و وكيل ورشكسته اگر از دخالت در اموال خود دست بسته است بهتر آن كه دستش از اموال موكل نيز كوتاه باشد (سنهوري، عبدالرزاق؛ 1410 ه.ق ، ص149. ) بعضي اوقات آنچه را كه موكل در قبال آن وكيل گرفته بود، قبل از آنكه موضوع مورد وكالت را انجام دهد دچار بحران اقتصادي مي‌شود، مثلاً، موكل قصد داشت پروژه‌اي براي مسكن بسازد و از طريق آن كارهاي تجارتي خود را ارتقاء دهد، براي انجام اين كار وكيلي را برگزيند كه ناگهان موكل دچار ورشكستي شود، و از انجام چنين پروژه‌اي عاجز بماند، در اين صورت هم وكالت پايان مي‌يابد.

 

معضلات وکالت بلا عزل

با توجه به موارد انحلال عقد وکالت ، حال اگر شخصی مالی را بصورت وکالتی خریداری کرده باشد و بعد از تنظیم عقد وکالت بلاعزل، موکل فوت نماید وکالت باطل واز لحاظ سندی مال مورد وکالت بنام فروشنده یا همان موکل باقی می ماند. در این صورت وکیل که خریدار مال مورد وکالت محسوب می شود باید به دادگستری مربوطه مراجعه و اقدام به تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند بر علیه وراث موکل بنماید.

در بهترین حالت ممکن وراث موکل با یکبار حضور در محضر دادگاه مربوطه اعتراف و اقرار به ذینفع بودن وکیل نموده و با حکم دادگاه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و اقدام به انتقال سند بنام وکیل می نمایند. اما همیشه مشکل به این راحتی حل نمی شود گاهی وراث در دادگاه حاضر نمی شوند که دلایل مختلفی   می تواند باعث عدم حضور آنها شود که در این صورت نیز جلسه دادگاه تشکیل و با ارائه ادله مستند انتقال مالکیت از موکل به وکیل، رأی به تنظیم سند با حضور نماینده دادگستری بنام وکیل می شود. و گاهی نیز بعد از صدور رأی دادگاه بدوی، از رأی مورد نظر واخواهی شده و یا به دادگاه تجدید نظر ارجاع می شود.

این پروسه شکایت و دادرسی چه در یک جلسه به نتیجه و حکم قطعی برسد و یا چندین جلسه وقت دادگاه مربوطه را بگیرد طبیعتا از یک طرف موجب سردرگمی مردم در نحوه انتقال و تنظیم سند بنام خریدار شده و از طرف دیگر از عوامل تراکم پرونده های موجود در دادگستری بوده و از موجبات اطاله دادرسی که یکی از معضلات و مشکلات موجود در قوه قضائیه است می باشد.

معضل دوم که در این خصوص وجود دارد این است که اگر وراث موکل قصد حضور در دفترخانه و تنظیم سند قطعی بنام وکیل را داشته باشند باید با فرم انحصار وراثت و فرم مالیات بر ارث در دفترخانه حاضر شوند و باید آن مال مورد معامله نیز در فرم مالیات بر ارث قید شده و نسبت به آن مالیات بر ارث توسط اداره دارایی اخذ شود و این در صورتی است که آن مال در واقع ازآن وکیل می باشد.

معضل سوم تنظیم وکالت بلاعزل در خصوص انتقال ملکیت اموال غیر منقول است. با این توضیح که چون در وکالت بلاعزل سند همچنان بنام موکل باقی می ماند و فقط همان دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت بلاعزل با تنظیم سند وکالت بلاعزل در اوراق دفترخانه و تحویل اصل سند مالکیت و اصل سند وکالت بلاعزل به وکیل (خریدار) از مفاد وکالت تنظیم شده مطلع است و اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ای که ملک در آن محدوده واقع شده و مالک اصلی مال غیر منقول در آن اداره ثبت و سند بنام مالک اصلی صادر شده است از مفاد وکالت و انتقال مالکیت آن هیچ اطلاعی ندارد لذا موکل که مالک اصلی سند است        می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه و با اعلام مفقودی سند مالکیت اقدام به اخذ سند المثنی بنام خودش نماید و مال غیر منقول مورد ثبت آن سند را وکالتا به نام شخص ثالث انتقال دهد یعنی در واقع مال غیر منقول متعلق به خودش را بصورت وکالتی به دو شخص مختلف انتقال دهد. در این صورت نیز خریداران با سردرگمی و بلاتکلیفی باید به دادگستری مربوطه مراجعه و در پیج و خم سیستم دادرسی و اداری قوه قضائیه در پی مطالبه حقی باشند که به سادگی از کفشان بیرون رفته است که این نیز موجب ازدحام و تراکم پرونده های موجود در دادگستری شده و از عوامل اطاله دادرسی است.

ارائه راه حلها

در خصوص وکالت بلاعزل باید به دو جهت مختلف توجه نمود: اول پیشگیری از ایجاد معضلات وکالت بلاعزل و دوم درمان و حل قانونی معضلات موجود:

راههای پیشگیری از بوجود آمدن معضلات وکالت بلاعزل

برای اینکه این مشکلات و معضلات در وکالت بلاعزل بوجود نیاید می توان راههای ذیل را پیشنهاد نمود

1. هنگام تنظیم وکالت بلاعزل در دفترخانه و همزمان با امضای سند وکالت بلاعزل توسط موکل(فروشنده) در حاشیه سند مالکیت نیز قید شود که این سند بصورت وکالتی به شخص دیگر انتقال یافته است.
2. توسط دفترخانه اسناد رسمی که سند وکالت در آن ثبت شده است گزارش تنظیم وکالت بلاعزل به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه داده شود و در دفاتر مخصوص ثبت اسناد و املاک در اداره ثبت نیز در ذیل پلاک مورد معامله قید شود که این پلاک بصورت وکالتی به شخص دیگری انتقال یافته است. در این صورت اگر کسی قصد خریداری پلاک مورد نظر را داشت از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام اخذ شود تا معلوم گردد مالکیت سند با چه کسی است ؟
3. گزارش تنظیم سند وکالت بلاعزل در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد رسمی ثبت شود تا وقتی دفترخانه ای در خصوص همان پلاک قصد تنظیم سند وکالت یا قطعی را داشت در سامانه مربوطه قابل رؤیت یاشد.
4. در دفاتر اسناد رسمی به کسانی که قصد خریداری مالی را بصورت وکالتی دارند تفهیم شود که حتما قبل از امضای سند وکالت به بنگاههای املاک مراجعه و اقدام به تنطیم قرارداد بیع نامه بنمایند تا در صورت بروز مشکل بتوانند در مراجع صالحه ادعای خود را مبنی بر خرید مال مورد نظر اثبات نمایند.
5. 

راه حلهای  معضلات ایجاد شده در خصوص وکالت بلاعزل

با توجه به اینکه در حال حاضر خیلی از اموال غیر منقول بصورت وکالتی انتقال یافته است و در خصوص همه این اسناد امکان باطل شدن وکالت و یا انتقال آن بنام شخص ثالث وجود دارد لذا در مواردی که سند وکالت به هر دلیلی باطل شود می توان راه حلهای ذیل را پیشنهاد نمود:

1. وکیل وکالت بلاعزل که در واقع خریدار مال محسوب می شود با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه مدارک اثبات کننده انتقال مالکیت اعم از قولنامه یا مبایعه نامه بنگاههای املاک و اصل سند وکالتنامه به سردفتر دفاتر اسناد رسمی با احراز انتقال مالکیت توسط سردفتر و دفتریار دفترخانه اسناد رسمی و با مسولیت سردفتر و دفتریار دفترخانه اقدام به تنظیم سند قطعی بنام خود وکیل بنماید و دیگر به دادگستری مراجعه ننماید.
2. در اداره ثبت اسناد و املاک هر حوزه که اداره ثبت مستقل دارد مرجعی متشکل از دو سردفتر دفترخانه اسناد رسمی و یک نفر کارمند اداره ثبت با پیشنهاد و انتخاب رئیس ثبت مربوطه بصورت غیر دائمی تشکیل و فقط مأموریت آنها رسیدگی به چنین پرونده هایی باشد. در این صورت هم از تراکم پرونده های موجود در دادگستری کم می شود و هم به خاطر تخصص سردفتران محترم مراحل رسیدگی زودتر از مواعد مقرر به نتیجه لازمه می رسد.
3. در دادگاههای هر حوزه مرجعی تخصصی غیر از قاضی دادگاه مزبور و متشکل از دو سردفتر دفترخانه اسناد رسمی و یک کارمند دادگستری به پیشنهاد و انتخاب رئیس دادگستری مربوطه بصورت غیر دائمی تشکیل وصرفاً مأموریتشان رسیدگی به چنین پرونده هایی باشد. در اینصورت هم با وجود چنین مرجعی از تراکم پرونده های موجود در دادگستری کم می شود.

در مواردی که شخصی قصد تنظیم سند تفویض وکالت بلاعزل دارد نیز باید موارد زیر را رعایت نماید:

1. اقدام به تنظیم قرارداد بیع نامه در بنگاههای املاک نماید
2. از دفترخانه تنظیم کننده سند تفویض وکالت بخواهد که در حاشیه سند نیز قید نماید که این سند بصورت وکالتی به ایشان انتقال یافته است.

نتیجه گیری

همچنانکه ذکر گردید در خصوص تنظیم وکالتنامه بلاعزل دو مشکل اساسی وجود دارد . اول اینکه با به وجود آمدن برخی از عوامل انحلال وکالت ، از جمله فوت موکل (که فروشنده ملک می باشد) وکیل باید به دادگستری مربوطه مراجعه و اقدام به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند بر علیه وراث موکل نماید. این امر موجب تراکم پرونده های مطروحه در دادگستری و از عوامل إطاله جریان دادرسی و سردرگمی مردم در نحوه تنظیم سند می گردد. دوم اینکه چون در وکالت بلاعزل سند همچنان بنام موکل باقی است و فقط اصل سند و برگه وکالتنامه در اختیار وکیل قرار می گیرد موکل می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد اقدام به گرفتن سند المثنی کرده و ملک را به شخص ثالث انتقال دهد یعنی عملاً ملک را به دو نفر بفروشد.

درپاسخ دو نوع راه حل ارائه گردید یکی قبل از تنظیم وکالتنامه های بلا عزل  و دیگر بعد از تنظیم این نوع وکالتنامه ها در جهت پیشگیری از ایجاد معضل گفته شد اولاً : هنگام تنظیم وکالت بلاعزل در دفترخانه در حاشیه سند مالکیت نیز قید شود که این سند بصورت وکالتی به شخص دیگر انتقال یافته است. ثانیاً : توسط دفترخانه مزبور تنظیم وکالت بلاعزل به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه گزارش گردد ثالثاً : گزارش تنظیم سند وکالت بلاعزل در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد رسمی ثبت شود تا وقتی دفترخانه ای در خصوص همان پلاک قصد تنظیم سند وکالت یا قطعی را داشت در سامانه مربوطه قابل رؤیت باشد. رابعاً : به خریداران تفهیم شود که حتما قبل از امضای سند وکالت به بنگاههای املاک مراجعه و اقدام به تنطیم قرارداد بیع نامه بنمایند تا در صورت بروز مشکل بتوانند در مراجع صالحه ادعای خود را مبنی بر خرید مال مورد نظر اثبات نمایند.

درخصوص جلوگیری از معضلات ایجاد شده در خصوص وکالت بلاعزل گفته شد : اولاً : وکیل وکالت بلاعزل که در واقع خریدار مال محسوب می شود با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه مدارک اثبات کننده انتقال مالکیت اعم از قولنامه یا مبایعه نامه اقدام به تنظیم سند قطعی بنام خود ش نماید . ثانیاً :  در اداره ثبت اسناد و املاک هر حوزه جهت رسیدگی به چنین پرونده هایی مرجعی متشکل از دو سردفتر دفترخانه اسناد رسمی و یک نفر کارمند اداره ثبت با پیشنهاد و انتخاب رئیس ثبت مربوطه بصورت غیر دائمی تشکیل گردد . ثالثاً در دادگاههای هر حوزه جهت رسیدگی به چنین پرونده هایی مرجعی تخصصی غیر از قاضی دادگاه مزبور و متشکل از دو سردفتر دفترخانه اسناد رسمی و یک کارمند دادگستری به پیشنهاد و انتخاب رئیس دادگستری مربوطه بصورت غیر دائمی تشکیل گردد .

با توجه به اینکه بیشتر اموال غیر منقول در رهن بانکهای مختلف می باشد و با توجه به اینکه این اموال در میان مردم مورد نقل و انتقال قرار می گیرند و نوعا نیز با تنظیم وکالت بلاعزل مورد نقل و انتقال قرار می گیرند لذا شایسته است با در نظر گرفتن پیشنهادات فوق الذکر از بروز مشکلات و معضلاتی که ممکن است بوجود آید پیشگیری گردد و در مواردی که مشکلی پیش آمده است که نیاز به مراجعه به مراجع قضایی می باشد شایسته است با توجه به پیشنهادات ارائه شده تمهیداتی جهت حل این مشکلات توسط دستگاههای ذیربط انجام شود تا هم از سردرگمی مردم کاسته شده و هم از تراکم کاری دادگاههای حقوقی و جزایی همچنین از اطاله دارسی نیز کاسته شود.

فهرست منابع

1. ابن رشد قرطبي، محمد بن احمد، ( 1413 ه‍ . ق ) «بدايه المجتهد و نهايه المقتصد». ج 1 ، قم، انتشارات شريف الرضي، چاپ سوم
2. اردبيلى، احمد بن محمد، ( 1403 ه‍ ق ) « مجمع الفائدة و البرهان في شرح إرشاد الأذهان »، 14 جلد ، دفتر انتشارات اسلامى ، حوزه علميه قم، چاپ اول،
3. امام خميني ـ روح ا… موسوي ـ ؛ ( 1987م ) «تحرير الوسيله»، ج 2 بيروت، سفارۀ الجمهوريۀ الاسلاميۀ الايرانيۀ، چاپ اول
4. ــــــــــــــــــــــــ ، ( 1414 ه‍. ق ) « رساله توضیح المسائل »، قم، مؤسسه دار العلم، چاپ هشتم. ق.
5. امامي، سيد حسن، ( 1375 ه‍.ش ) «حقوق مدني»، كتابفروشي اسلاميه، چاپ شانزدهم، تهران، ، ج1، 2، 3، 4 و5.
6. امیری قائم مقامی ، عبدالمجید ( 1374 ه.ش ) « حقوق تعهدات » تهران انتشارات بهنامی ،
7. انصاري، مرتضي؛ 1418( ه.ق ) «كتاب المكاسب»، اعداد: لجنۀ تحقيق تراث الشيخ الأعظم (مجمع الفكر الاسلامي)، قم، مؤسسۀ الهادي، چاپ اول ، ج3.
8. بحراني، يوسف؛ ( 1993م ) ، «الحدائق الناضره في احكام العترۀ الطاهره»، تحقيق و تعليق: محمد تقي ايرواني، تصحيح: يوسف بقاعي، بيروت، دار الأضواء، چاپ سوم
9. جزيري، عبد الرحمن؛ ( 2004 م ) «الفقه علي المذاهب الاربعه»، بيروت، دار الفكر، چاپ اول ج3.
10. جعفری لنگرودی دکتر جعفر ( 1387 ه.ش ) « تأثیر اراده در حقوق مدنی » تهران ، انتشارات گنج دانش
11. حلي ـ علامه حسن بن يوسف بن مطهر حلی (1418ه.ق ) ؛ «قواعد الاحكام»، قم، مؤسسۀ النشر الاسلامي، چاپ اول
12. ــــــــــــــــــــــــ ،( 1415 ه‍ ق ) . «مختلف الشيعه»، قم، مؤسسۀ النشر الاسلامي، چاپ اول
13. خويي، سيد ابوالقاسم موسوي؛( 1410ه.ق ). «منهاج الصالحين»، قم، مهر، چاپ 28
14. روحاني، سيد محمد صادق حسيني؛( 1414ه.ق ) ، «فقه الصادق»، قم، مؤسسه دار الكتاب، چاپ سوم ج20.
15. سنهوري، عبد الرزاق احمد؛ ( 1414 ه.ق ) «الوسيط في شرح القانون المدني»، بيروت، دار الاحياء التراث العربي، بي­تا، ج7، جزء1.
16. سید سابق ( 2002 م ) « فقه السنة » بیروت ، دار ابن کثیر ، چاپ دوم ،
17. شهيد اول، ، محمد بن جمال الدين مكي العاملي ؛( 1377ه.ش ). «اللمعۀ الدمشقيۀ»، تهران، انتشارات دار العلم، چاپ اول:
18. شهيد ثاني ، زين الدين بن احمد عاملي ؛ ( 1414 ه.ق ) «الروضۀ البهيۀ في شرح اللمعة الدمشقيۀ»، بيروت، مؤسسۀ الاعلمي للمطبوعات، ج 4.
19. ________________________ ؛ (1424ه.ق ) ، «مسالك الأفهام الي تنقيح شرائع الاسلام»، قم، مؤسسۀ المعارف الاسلاميه، چاپ دوم
20. صفايي، دکتر سيد حسين؛ ( 1384 ه.ش ) . «قواعد عمومي قراردادها»، تهران، ميزان، چاپ سوم:
21. طباطبايي يزدي، سيد محمد كاظم (1412 ه.ق ) ؛ «تكملۀ العروۀ الوثقي»، قم، مكتبۀ الداوري، ج1.
22. ______________________ (1419 ه.ق ) « حاشیة المکاسب » قم ، دار الفکر چاپ دوم
23. كاتوزيان، دكتر ناصر؛ ( 1384. ه.ش ) «قانون مدني در نظم حقوقي كنوني»، تهران، ميزان، چاپ يازدهم:
24. ــــــــــــــــــــــــ ( 1374ه.ش ) ، «قواعد عمومي قراردادها»، تهران، انتشار، چاپ سوم،

[1] . دانشیار گروه فقه و حقوق دانشگاه بین المللی امام خمینی (ره)

[2] – دانشجوی دکتری فقه و حقوق جزا  دانشگاه خوارزمی