آخرین خبرها
صفحه اصلی » مطالب حقوقی » سوال از وکیل ملکی در اصفهان
بهترین وکیل ملکی اصفهان

سوال از وکیل ملکی در اصفهان

سوال :

منظور مقنن از عبارت »تعمیرات اساسی« در قانون موجر و مستأجر سال 1356چیست؟
-2در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره، حق سرقفلی مستأجر چه وضعیتی پیدا میکند؟
-3آیا با وحدت ملاك ماده 6قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازي
مورد اجاره را دارد؟

پاسخ:
بازگشت به استعلام شماره 9031/21436/1مورخ 1398/06/09به شماره ثبت وارده 954مورخ
،1398/06/10نظریه مشورتی این اداره کل به شرح زیر اعلام میگردد:
-1به موجب ماده 20قانون روابط موجر و مستاجر 1356مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط
به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههاي حرارت مرکزي، تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین
تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین براي انتفاع مستاجر است.
2و -3صرفنظر از آنکه تخریب اعیانی به معناي تلف کلی عین مستأجره نمیباشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین
مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازي میتوان از عرصه استفاده کرد، در مواردي
که مستأجر در عین مستأجره داراي حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر میرسد با تخریب
اعیانی، حق مذکور )لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره( از بین نمیرود و در صورت تردید، بقاي این
حق استصحاب میشود؛ همچنان که رأي اصراري شماره 1377-6هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین
اساس صادر شده است.
راجع به نحوه استیفاي حق مستأجر فروض مختلفی مطرح میشود؛ فرض نخست آنکه تخریب مغازه در اثر حادثه
قهري باشد. به نظر میرسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاك مواد 129 ،114و 594قانون مدنی بین
حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازي عین مستأجره نباشد، با توجه به اینکه
تخریب توسط وي صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازي وجود ندارد؛ اما مستأجر میتواند با تجویز

دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بناي تخریب
شده و حتیالمقدور شبیهسازي معماري آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد
که الزام وي به بازسازي نیز امکانپذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن
آنکه حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وي نیز امکانپذیر
است.
دکتر محمد علی شاه حیدري پور
مدیرکل حقوقی قوه قضاییه

نکته کاربردی

طبق قانون جدید بسیاری از قواعد معاملات ملکی تغییر کرده است ، بر اساس اطلاعات قبلی خود معامله نکنید

یک نکته در مورد معامله وکالتی


منطقه اي 55680000ريال با جلب نظر كارشناس رسمي دادگستري (3مطالبه خسارت دادرسي با عنایت به محتویات
پرونده و اظهارات طرفين،مدارک و مستندات ابرازی ونظربه این كه بدون انجام كارشناسي نمي توان انشاء راي نمود ونظر به عدم تودیع هزینه کارشناسی توسط خواهان در موعد مقرر ،کارشناسی از اعداد دلایل وی خارج ولذا به استناد ماده 259قانون آیين دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست خواهان را صادر و اعلام می نماید.رای صادره حضوری وظرف
بيست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاههای تجدید نظر استان اصفهان خواهد بود .
شعبه …دادگاه عمومي حقوقي شهرستان اصفهان )مجتمع شهيد مطهري( –


سوال از  بهترین وکیل اصفهان ؛ چنانچه شخص »الف« به موجب مبایعه نامه عادي 1/5دانگ از شش دانگ یک واحد آپارتمان یا یک قطعه زمین که
داراي پلاك ثبتی است را به شخص »ب« بفروشد و شخص »ب« دعواي الزام به تنظیم سند رسمی به میزان خریداري خود و تحویل مبیع را طرح کند، آیا خواسته تحویل مبیع به نحو مذکور قابلیت اجابت دارد؟ با لحاظ تبصره 3ماده362قانون مدنی، نحوه صحیح طرح دعوي و احقاق حق از سوي شخص »ب« چیست؟

بهترین وکیل طلاق اصفهانپاسخ:
بازگشت به استعلام شماره 980043مورخ 1398/05/26به شماره ثبت وارده 952مورخ ،1398/06/10
نظریه مشورتی این اداره کل به شرح زیر اعلام میگردد:
الف( تسلیم مال مشاعی فروخته شده به خریدار فقط به صورت مشاعی و در حد سهم مشاعی فروشنده فاقد اشکال است و تسلیم باید به گونهاي باشد که خریدار بتواند متمتع از کلیه حقوقی باشد که فروشنده داشته است؛ چنانچه بینخریدار و دیگر شرکاي مشاعی در مورد نحوه تصرفات خریدار در مال مشاعی اختلاف حاصل شود، بر اساس ماده 43قانون اجراي احکام مدنی 1356عمل خواهد شد.
ب( طرح دعواي الزام به تحویل مبیع به طرفیت فروشنده کافی بوده و نیازمند طرح دعوا علیه دیگر شرکاي مال
مشاعی نیست


در صورتیکه برنده مزایده مطابق ماده 129قانون اجراي احکام مدنی قسمتی از ثمن معامله را پس از انقضاء مهلت
یک ماه واریز کند،آیا مزایده باطل است؟
در صورتی که دادورز اجرا چنین اجازه اي داده باشد، وضعیت سپرده در چنین حالتی چگونه است؟
در صورت توافق طرفین،آیا امکان ادامه عملیات مزایده وجود دارد؟
با توجه به اجازه دادورز، استرداد ده درصد واریزي به برنده مزایده وجاهت قانونی دارد؟

طرح شکایت واهی از کارشناس

طرح شکایت واهی از کارشناس

در پرونده‌ای پس از اعلام نظریه هیأت کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص جعلی بودن سند ابرازی متهم به نظریه هیأت سه نفره کارشناسان اعتراض کرده و موضوع به هیأت کارشناسی پنج نفره ارجاع شده و کارشناسان از حوزه استان دیگر انتخاب شده‌اند) بلافاصله یک روز پس از ارجاع به هیآت کارشناسی، متهم علیه همه کارشناسان دعوای واهی مطرح کرده و جایگزینی کارشناسان را به لحاظ مطرح بودن پرونده آنان خواستار شده است. آیا فرض استعلام از موارد رد کارشناسی است و باید کارشناسان دیگری تعیین شود؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، چنانچه متهم بارها این اقدام را انجام دهد راهکار چیست؟


پاسخ:
بازگشت به نامه شماره 254/318مورخ 1398/2/30به شماره ثبت وارده 295مورخ ،1398/3/1در رابطه
با استعلام بدون شماره مورخ 29/2/98رییس محترم شعبه 241دادگاه عمومی حقوقی تهران، نظریه مشورتی
کمیسیون اجراي احکام مدنی این اداره کل به شرح زیر اعلام میگردد:
1و 2و 3و -5به موجب ماده 129قانون اجراي احکام مدنی مصوب ،1356حداکثر مهلتی که دادورز براي
پرداخت باقیمانده بهاي مال مورد مزایده میتواند بدهد، یک ماه است؛ بنابراین اگر قسمتی از بهاي مال مورد مزایده
پس از یک ماه از تاریخ مزایده پرداخت شود، گرچه دادورز برخلاف قانون بیش از یک ماه مهلت داده است، سپرده او
پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید میگردد.
-4با عنایت به فلسفه وضع مقررات ماده 129قانون اجراي احکام مدنی مصوب 1356که نفع طرفین )محکومله و
محکومعلیه( لحاظ شده است و با عنایت به ملاك ماده 40قانون یادشده، در فرض سؤال توافق طرفین با برنده مزایده
جایز است و در این صورت ضبط سپرده و تجدید مزایده وجاهت قانونی ندارد


استعلام:
-1ملک توسط یکی از وراث و بدون اذن سایرین براي قبرستان وقف شده است و حال ورثه تقاضاي خلع ید و قلع و قمع قبور را نمودهاند تکلیف چیست؟
-2ماهیت بذل مهریه چیست؟ اگر هبه دین باشد، در این صورت قبول آن چگونه است؟


پاسخ:
بازگشت به استعلام فاقد شماره مورخ 1398/04/23به شماره ثبت وارده 755مورخ ،9/5/1398نظریه
مشورتی این اداره کل در خصوص سؤالهاي 30و 41به شرح زیر اعلام میگردد:
-30اولا، گرچه با توجه به اطلاق مواد 55و بعد قانون مدنی، وقف مال مشاع نیز ممکن است، اما به موجب ماده 59
این قانون قبض شرط تحقق وقف است و در تصرف هر یک از شرکا در مال مشاعی رضایت دیگر شرکا الزامی است.
بنابراین در فرض سؤال که یکی از مالکان مشاعی اقدام به وقف سهم خود نموده است، صرفنظر از آنکه عمل واقف
ممکن است به علت اضرار شرکا با توجه به ماده 65قانون مدنی با اشکال مواجه باشد، اصولاً به لحاظ عدم تحقق
قبض، وقف محقق نشده است. ثانیا، اظهارنظر در مورد جواز نبش قبر اموات در فرض سؤال، امري شرعی است و
تبیین آن از وظایف اداره کل حقوقی خارج است.
-41اولا، بذل مهریه توسط زوجه ممکن است در ازاي طلاق باشد که در این صورت مشمول حکم مقرر در بند 3
ماده 1145قانون مدنی است و زن میتواند در ایام عده به مابذل مراجعه نماید؛ اما در صورتی که بذل مهریه در ازاي
طلاق نباشد، میتواند حسب مورد احکام هبه طلب موضوع ماده 806قانون مدنی و یا ابراء موضوع ماده 289قانون
مذکور بر آن مترتب شود و تشخیص این امر بر عهده قاضی رسیدگیکننده است. توضیح آنکه، هر دو این عمل
حقوقی )هبه طلب و ابراء( سبب برائت ذمه مدیون )زوج( میشوند؛ هرچند ابراء در زمره ایقاعات است.
ثانیا، در هبه طلب موضوع ماده 806قانون مدنی به لحاظ ماهیت مال موهوبه، فرض قبض آن منتفی است


درخواست فسخ قرارداد اجاره بعد از انقضاء مدت

چکیده:
صدور حکم به فسخ اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶ منوط به بقاء مدت اجاره مبتنی بر قرارداد اجاره است و دعوی فسخ قراداد اجاره که مدت آن منقضی گردیده قابل استماع نیست.

مستندات:
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر –
شماره دادنامه قطعی :
۹۳۰۹۹۸۰۲۲۷۷۰۰۳۲۹
تاریخ دادنامه قطعی :
۱۳۹۴/۲/۲۰

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان (ح. ع. با وکالت آقای غ. ح.پ.) به طرفیت خواندگان (1- م. ر. و… و… و…) دایر بر تأیید فسخ قرار داد اجاره رسمی به شماره ۳۷۹۸۰ مورخ ۱۳۶۹/۵/۱۷، به لحاظ تغییر شغل، نظر به اینکه تمام مشاغلی که از نظر میزان سر قفلی و مرغوب بودن محل و ملاحظات اخلاقی به ارزش ملک و حیثیت مالک آن ضرر نمی زند، و عرف آن را بدین لحاظ در زمره شغل مستأجر قرار می‌دهد، مشابه شغل مستأجر است، هرچند نوع کسب ‌و کار آن‌ها متفاوت باشد. به علاوه هر گاه اعلام شغل مستأجر به منظور محدود ساختن استفاده به شغل معین نباشد تغییر نوع کار مستأجر در صورتی به موجر حق فسخ می‌دهد که شغل جدید در نظر عرف مشابه گذشته نباشد و باعث ضرر موجر شود بند ۷ ماده ۱۴ق.آ. د. م و ماده ۴۹۱ ق.م، ا وانگهی مستندات پرونده دلالت بر آن دارد که تصرف آقای ح. ر. خوانده ردیف ۱۵ و تغییر شغل مورد ادعا در زمان مالکیت مالک قبلی (آقای ح. ش.) بوده است و با انتقال مالکیت مغازه متنازع‌فیه به مرحوم الف. ع. (مورث خواهان) حق فسخ اجاره که نتیجه قرار داد مالک قبلی با مستأجر بوده، قابل انتقال به مالک جدید نبوده است و علی فرض ایجاد نیز منتفی شده و از بین نرفته است زیرا موقیعت قراردادی قابل نقل ‌و انتقال نیست همچنین مورث خواهان (مرحوم الف. ع.) در جلسه رسیدگی مورخ ۱۳۸۳/۱۱/۱۳، شعبه ۵ دادگاه عمومی تهران در پرونده کلاسه ۱۳۸۳/۵/۱۰۵۱، حاضر گردیده اظهاراتی داشته است که در دادنامه شماره ۱۳۸۳/۱۳۹۳منعکس است و پر واضح است که چنانچه نظر آن مرحوم بر طرح دعوی تخلیه به علت تغییر شغل بوده می‌توانست اقدام نماید و عدم اقدام نامبرده با اطلاع از موضوع تصرف خوانده ردیف ۱۵ و تغییر شغل توسط ایشان، دلالت بین بر آن دارد که علی فرض ایجاد حق فسخ، توسط مرحوم الف. ع. (مورث خواهان) عملاً ساقط شده است، از آن گذشته خواهان از وراث مرحوم الف. ع. و در تاریخ ۱۳۹۱/۱۱/۱۴، مالکیت مورد اجاره را با ملاحظه متصرف و نوع شغل ایشان ابتیاع نموده است، بنابر این دعوی خواهان غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می‌شود، رأی صادره ظرف ۲۰ روز تجدیدنظرپذیر است.
رئیس شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران – شیرزاد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی …. به جهات ذیل وارد و دادنامه مذکور در خور تأیید نمی‌باشد.

اولاً: استماع دعوی تأیید فسخ منوط به اعمال خیار فسخ و اراده انشایی دارنده حق فسخ به وسیله‌ای که دلالت بر قصد می‌نماید، بوده تا در مراجعه به دادگاه، مرجع قضایی پس از احراز شرایط فیمابین و حق فسخ و نیز اعمال آن، فسخ و الغاء قرارداد (عقد) را مورد حکم قرار دهد. این در حالی است که در دعوی مطروحه دلیلی بر اعلام اراده قبلی تجدیدنظرخواه در مقام اعمال حق فسخ اجاره ارایه نشده و دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته است.

ثانیاً : مدلول ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ چنین حکم می‌کند که صدور حکم به فسخ اجاره منوط به بقاء مدت اجاره مبتنی بر قرارداد اجاره است به عبارت دیگر در صورت تحقق هریک از موارد مقرر در ذیل ماده مذکور از جمله تغییر شغل، موجر حق دارد چنانچه مدت اجاره موضوع قرارداد اجاره منقضی نشده باشد صدور حکم به فسخ اجاره و در صورت انقضاء مدت اجاره و استقرار رابطه استیجاری فیمابین به حکم قانون، دعوی تخلیه عین مستأجره را به استناد تخلف مستأجر اقامه نماید

بنابراین با وجود انقضاء مدت اجاره موضوع اجاره‌نامه رسمی شماره ۳۷۹۸۰ مورخ ۱۳۶۰/۵/۱۷ دفتر اسناد رسمی شماره … تهران در اول مرداد سال ۱۳۶۱ و مبتنی بودن رابطه مالک و مستأجر بر قانون دعوی فسخ اجاره‌نامه موصوف که مدت آن منقضی گردیده نیز قابلیت استماع نداشته است بنابراین دادگاه به استناد ماده ۲ و ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته قرار رد دعوی مطروحه نخستین تجدیدنظرخواهان را صادر و اعلام می‌دارد. این رأی قطعی است.
پژوهشگاه قوه قضاییه

این مطلب را نیز بخوانید

بهترین وکیل کیفری اصفهان

7 نکته تخصصی در*** پرونده رابطه نامشروع در اصفهان***

10 نکته با بهترین وکیل رابطه نامشروع در اصفهان اگر در حال مطالعه این مطلب …

بهترین وکیل حق حبس اصفهان

نکات دفاع در پرونده حق حبس و تمکین با وکیل تمکین و خانواده اصفهان

نکات دفاع حقوقی و فقهی  در پرونده حق حبس و تمکین با  بهترین وکیل تمکین …

بهترین وکیل ضرب و جرح اصفهان

وکیل پرونده ضرب و جرح در اصفهان

چند نکته در دفاع در پرونده ضرب و جرح  با وکیل ضرب و جرح در …